河南商報(bào)記者 楊桂芳

　　隨著國(guó)家中心城市、中原城市群定位確立，以及自貿(mào)區(qū)和鄭洛新國(guó)家自主創(chuàng)新示范區(qū)建設(shè)，鄭州的商業(yè)地位日漸重要、商業(yè)氛圍越來(lái)越濃厚，更多的創(chuàng)業(yè)公司帶來(lái)創(chuàng)業(yè)高潮，并由此帶動(dòng)了鄭州寫(xiě)字樓需求量上升。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2017年以來(lái)，鄭州寫(xiě)字樓發(fā)展回暖，不少寫(xiě)字樓出租率創(chuàng)歷史新高，租金略微上漲并相對(duì)穩(wěn)定，為吸引優(yōu)質(zhì)企業(yè)入駐，寫(xiě)字樓之間競(jìng)爭(zhēng)明顯加劇。鄭州寫(xiě)字樓近期有哪些新的發(fā)展趨勢(shì)呢？河南商報(bào)記者向業(yè)內(nèi)人士咨詢發(fā)現(xiàn)，自持樓盤(pán)出租率高，不少樓盤(pán)散售和自持并存。

 

　　【現(xiàn)狀】

　　東區(qū)寫(xiě)字樓以散售為主

　　根據(jù)克爾瑞今年年初公布的大數(shù)據(jù)顯示，2016年鄭州純辦公供應(yīng)面積48.63萬(wàn)┫，同比下跌45.2%；銷(xiāo)售面積72.19萬(wàn)┫，同比上漲0.8%；銷(xiāo)售均價(jià)10693元/┫，同比上漲0.8%。這意味著鄭州寫(xiě)字樓市場(chǎng)整體回暖。

　　然而鄭東新區(qū)作為鄭州商務(wù)寫(xiě)字樓風(fēng)向標(biāo)，高端寫(xiě)字樓林立，知名企業(yè)多，該區(qū)域主要由相對(duì)成熟的CBD核心商務(wù)區(qū)、正發(fā)展的高鐵片區(qū)、剛起步的龍子湖區(qū)域組成。根據(jù)鄭東新區(qū)管委會(huì)樓宇辦提供的數(shù)據(jù)顯示，截至2016年底，鄭東新區(qū)商務(wù)樓宇共292棟，總建筑面積1156萬(wàn)平方米。其中，已建成樓宇183棟，建筑面積822萬(wàn)平方米，在建樓宇109棟， 建筑面積334萬(wàn)平方米。

　　據(jù)悉，鄭東新區(qū)商務(wù)樓宇經(jīng)營(yíng)模式主要以散售為主，在散售后交給開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)管理或由業(yè)主自主經(jīng)營(yíng)。目前，綠地中心、升龍大廈、綠地新都匯等商務(wù)樓宇都是這種經(jīng)營(yíng)模式。而另一種開(kāi)發(fā)商自持運(yùn)營(yíng)的經(jīng)營(yíng)模式則相對(duì)“小眾”，東區(qū)自持樓盤(pán)有文化產(chǎn)業(yè)大廈和世博大廈，同時(shí)楷林IFC也有一棟樓自持。

　　【亮點(diǎn)】

　　自持出租率高達(dá)90%以上

　　走訪寫(xiě)字樓，發(fā)現(xiàn)不少房產(chǎn)中介分布在寫(xiě)字樓附近，以搶奪資源。而在開(kāi)發(fā)商自持運(yùn)營(yíng)的寫(xiě)字樓附近，則難覓中介身影。21世紀(jì)房產(chǎn)一位工作人員告訴記者，散售類(lèi)寫(xiě)字樓承租方流動(dòng)率高、價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一、業(yè)主需要將房產(chǎn)托付給中介對(duì)外出租，因此在優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓內(nèi)外分布有多家中介。他還告訴記者，中介不會(huì)將自持類(lèi)寫(xiě)字樓納入業(yè)務(wù)范圍。一方面因?yàn)檫@類(lèi)樓宇由置業(yè)公司運(yùn)營(yíng)，另一方面是這類(lèi)樓宇租金高，有的租金達(dá)每天4元以上/平方米，企業(yè)進(jìn)入門(mén)檻較高。

　　據(jù)了解，自持運(yùn)營(yíng)模式的文化產(chǎn)業(yè)大廈和世博大廈出租率在90%以上，其中文化產(chǎn)業(yè)大廈出租率達(dá)100%，一房難求。另外，在入駐企業(yè)方面，世博大廈入駐有渣打銀行、三星、蘋(píng)果、惠普等，文化產(chǎn)業(yè)大廈則入駐有中興通訊、中國(guó)移動(dòng)鄭州分公司、報(bào)業(yè)傳媒等。

　　【調(diào)查】

　　新寫(xiě)字樓部分自持 大部分散售

　　河南商報(bào)記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，招租時(shí)間較久的寫(xiě)字樓，整棟樓散售形式較為常見(jiàn)，部分樓層作為置業(yè)或物業(yè)辦公場(chǎng)地。而近期新推出的寫(xiě)字樓，開(kāi)發(fā)商則會(huì)選擇部分自持，大部分為散售模式。以綠地中心為例，作為鄭州東站地標(biāo)建筑，南北共有兩棟樓宇。其中，有部分樓層屬于開(kāi)發(fā)商自持，其余則為散售，目前入駐企業(yè)400多家，出租率達(dá)60%以上，其中有部分樓層為整售模式。

　　租金作為入駐企業(yè)的重要門(mén)檻，從整體來(lái)看，自持類(lèi)寫(xiě)字樓租金遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先于鄭州寫(xiě)字樓平均水平。據(jù)鄭東新區(qū)管委會(huì)工作人員介紹，金水路沿線區(qū)域租金1.7~3.5元/平方米/天、出租率72%，CBD區(qū)域租金1.5~5元/平方米/天、出租率83%，商都路沿線區(qū)域租金1.2~2.5元/平方米/天、出租率87%，高鐵站區(qū)域租金1.5~5元/平方米/天、出租率62%。

　　受服務(wù)質(zhì)量、硬件投入、運(yùn)營(yíng)成本等因素影響，自持類(lèi)寫(xiě)字樓租金較高。比如綠地中心自持部分租金為含稅3.7~4元/平方米/天，散售部分租金為2元左右。另外，目前租金較高的楷林IFC，其自持部分含稅為5.5元/平方米/天，幾乎是散售租金的兩倍。

　　【探討】

　　自持和散售 業(yè)內(nèi)人士怎么看

　　在上海、北京等一線城市，不少寫(xiě)字樓是自持形式。在鄭州，這一形式所占比例極低。曾有業(yè)內(nèi)人士在接受媒體采訪時(shí)稱，完全出售的物業(yè)產(chǎn)權(quán)過(guò)于分散，沒(méi)有一個(gè)主心骨，后期難以進(jìn)行系統(tǒng)性的招商營(yíng)銷(xiāo)，業(yè)主各自為政反而會(huì)使寫(xiě)字樓整體水平達(dá)不到預(yù)期的效果。可是，也有人對(duì)此持不同的態(tài)度，畢竟開(kāi)發(fā)商出于經(jīng)營(yíng)壓力，需要快速回籠資金以及區(qū)域商業(yè)發(fā)展水平受限等因素，都在影響著樓宇經(jīng)營(yíng)模式。

　　觀點(diǎn)1

　　自持樓層回報(bào)率低 開(kāi)發(fā)商不愿意自持

　　在RET睿意德華中區(qū)副總經(jīng)理石俊東看來(lái)，鄭州寫(xiě)字樓經(jīng)營(yíng)仍然以快速回籠資金的散售形式為主，自持類(lèi)寫(xiě)字樓數(shù)量幾乎可以忽略不計(jì)。他認(rèn)為，寫(xiě)字樓自持回報(bào)率不會(huì)超過(guò)5%，因?yàn)樽猿謱?duì)于開(kāi)發(fā)商而言壓力太大，幾乎都不愿意自持。

　　在他看來(lái)，無(wú)論是自持類(lèi)寫(xiě)字樓，還是散售類(lèi)寫(xiě)字樓，鄭州目前的企業(yè)需求和寫(xiě)字樓供應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)并不一致。他認(rèn)為，鄭州大量存在的是生活服務(wù)型公司，這類(lèi)公司在選擇辦公地點(diǎn)的時(shí)候，不會(huì)首先考慮辦公場(chǎng)所的高大上，而是會(huì)選擇貼近客戶的寫(xiě)字樓，因此市區(qū)內(nèi)部的寫(xiě)字樓、商住兩用樓，更適合這些企業(yè)。這也導(dǎo)致市區(qū)內(nèi)的寫(xiě)字樓雖然硬件不如鄭州東站，但實(shí)際的出租比例以及租金水平都好于東站片區(qū)。

　　觀點(diǎn)2

　　自持樓層前期壓力大 但利于企業(yè)形成集聚效應(yīng)

　　一家外資企業(yè)負(fù)責(zé)人告訴記者，在選擇辦公場(chǎng)地時(shí)，公司首先考慮的就是自持類(lèi)寫(xiě)字樓。一方面由于空間安全性需求，另一方面是追求辦公場(chǎng)所穩(wěn)定性和服務(wù)穩(wěn)定性。他指出，鄭州目前自持類(lèi)寫(xiě)字樓鳳毛麟角，一棟自持類(lèi)寫(xiě)字樓一旦引入一家世界500強(qiáng)企業(yè)，很快就會(huì)形成品牌集聚效應(yīng)，所入駐的多是大型企業(yè)總部、行業(yè)尖端企業(yè)。

　　據(jù)鄭州某樓盤(pán)招商負(fù)責(zé)人稱，那些以散售為主的品牌寫(xiě)字樓，其硬件設(shè)施、服務(wù)水平等也都可圈可點(diǎn)，其弊端在于難以讓樓宇形成集聚效應(yīng)，對(duì)入駐的企業(yè)質(zhì)量不好把控，自持類(lèi)寫(xiě)字樓在招商方面的確優(yōu)勢(shì)明顯?？呻y點(diǎn)在于，迫于資金回籠壓力，樓宇會(huì)連續(xù)多年難以實(shí)現(xiàn)盈利。因此，為了在堅(jiān)持經(jīng)營(yíng)策略的前提下和其他寫(xiě)字樓競(jìng)爭(zhēng)，開(kāi)發(fā)商會(huì)在招商政策、硬件設(shè)備、物業(yè)服務(wù)等方面不斷調(diào)整，以利于樓宇的長(zhǎng)期發(fā)展。

　　從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，自持利于實(shí)現(xiàn)寫(xiě)字樓品質(zhì)控制和差異化，讓寫(xiě)字樓更有生命力。他還指出，目前鄭州已經(jīng)開(kāi)始學(xué)習(xí)一線城市的做法，出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商自持、整層出售，甚至以租代售的模式，這意味著，自持有可能成為品牌開(kāi)發(fā)商在寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)時(shí)的一個(gè)著力點(diǎn)。