11年前，鄭州尚是百貨商業(yè)主導(dǎo)時(shí)代，丹尼斯、大商、王府井激戰(zhàn)正酣。鄭州CBD雛形初現(xiàn)，這個(gè)后來(lái)由綠城百合、聯(lián)盟新城、順馳第一大街等高檔社區(qū)構(gòu)筑的富人區(qū)，入住率還很低。農(nóng)業(yè)路一路向東延伸，橫穿了這片富人區(qū)。
也是在同一年，很少有人注意到，鄭州東西走向的黃金大道農(nóng)業(yè)路，在關(guān)虎屯和九如路的交會(huì)處，各自被新田和外來(lái)商業(yè)巨頭寶龍相中，建成開(kāi)業(yè)了新田國(guó)貿(mào)360廣場(chǎng)和鄭州寶龍廣場(chǎng)。也很少有人預(yù)料到，同一年開(kāi)業(yè)的這兩個(gè)購(gòu)物中心，冥冥之中將鄭州商業(yè)帶入了購(gòu)物中心時(shí)代。一北一東，它們是鄭州購(gòu)物中心的原點(diǎn)。
11年后的今天，一年連開(kāi)20多家的速度，將鄭州徹底拖入購(gòu)物中心同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代。市場(chǎng)飽和，各家差異化運(yùn)營(yíng)，大衛(wèi)城走重奢路線，新田國(guó)貿(mào)360主打潮Buy地，正弘城做高端潮流。
其中，一直走得不太順?biāo)斓泥嵵輰汖垙V場(chǎng)，在堅(jiān)守了11年后，以新進(jìn)主力店、引入地鐵鋪、重裝硬件的形式，宣告復(fù)蘇，它要和過(guò)去徹底告別。
曾經(jīng)的鄭州購(gòu)物中心元老，要重裝歸來(lái)了！
重招主力店 寶龍廣場(chǎng)煥新升級(jí)
鄭州寶龍廣場(chǎng)的煥新，已經(jīng)籌備醞釀兩三年。
從煥新后的主力品牌店就可知一二。早在2018年年初，商場(chǎng)招商團(tuán)隊(duì)已經(jīng)接洽上超繼運(yùn)動(dòng)，中間歷經(jīng)一年半的對(duì)接、談判和調(diào)整，在2019年下半年終于簽約。
由于地鐵施工延期，導(dǎo)致A區(qū)外場(chǎng)一直不具備開(kāi)業(yè)條件，鄭州寶龍多次為超繼運(yùn)動(dòng)進(jìn)行開(kāi)業(yè)延期。疫情與洪水期間，超繼運(yùn)動(dòng)試營(yíng)業(yè)受阻，鄭州寶龍為其進(jìn)行了多次物業(yè)費(fèi)及租金的減免，力保超繼運(yùn)動(dòng)正常經(jīng)營(yíng)。
招攬河南菜連鎖領(lǐng)先品牌“解家河南菜”的歷程，同樣一波三折。從對(duì)接到簽約，中間歷時(shí)一年，商場(chǎng)方需要同時(shí)與業(yè)主和原有商戶協(xié)調(diào)談判，復(fù)雜程度可想而知。不過(guò)，招商團(tuán)隊(duì)從未放棄?，F(xiàn)在，解家河南菜已經(jīng)成為周邊居民聚餐和舉辦宴會(huì)的首選之地。
從中可見(jiàn)，為了商場(chǎng)重現(xiàn)榮光，為給周邊消費(fèi)者帶來(lái)全新驚艷的寶龍，運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)努力將原本陳舊的購(gòu)物中心精細(xì)打磨，通過(guò)品牌新進(jìn)、運(yùn)營(yíng)再造使之產(chǎn)生新的價(jià)值空間。
鄭州寶龍廣場(chǎng)分為ABC三個(gè)區(qū)。以天澤街為分界線，東為B區(qū)，西為A區(qū)。整個(gè)商場(chǎng)能否成功激活的關(guān)鍵在A區(qū)，此次重整，核心就在A區(qū)。而盤活A(yù)區(qū)的核心在于主力店引入。
主力店招商，關(guān)系著購(gòu)物中心的成敗。在招納主力店上，運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)頗費(fèi)心思。已招納的這些品牌在業(yè)內(nèi)個(gè)個(gè)耳熟能詳：超繼運(yùn)動(dòng)是河南專業(yè)的綜合運(yùn)動(dòng)休閑品牌經(jīng)營(yíng)公司，在河南有超過(guò)15家大型賣場(chǎng)、100多家專業(yè)品牌專營(yíng)店和多個(gè)運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館，此次拿下了1萬(wàn)平方米面積，接替寶龍?jiān)械膴W特萊斯店；Maria明星范KTV是定位高端的沉浸式KTV，計(jì)劃于今年10月底開(kāi)業(yè)，Discovery星河里是大型地下水系步行街項(xiàng)目，計(jì)劃于2022年開(kāi)業(yè)。
不僅僅是軟件上升級(jí)，在硬件上，寶龍也進(jìn)行了大刀闊斧的重整。自2017年以來(lái)，鄭州寶龍先后投入近4000萬(wàn)元，進(jìn)行了空調(diào)主機(jī)更換、屋面防水維修、監(jiān)控系統(tǒng)改造、地鐵接駁通道施工、基礎(chǔ)設(shè)施翻新等工作。
重裝后的鄭州寶龍廣場(chǎng)，主打全新社交型社區(qū)購(gòu)物中心，以更新的顏值、更時(shí)尚多元的場(chǎng)景、更專業(yè)的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)、更具體驗(yàn)感的商業(yè)服務(wù)，打通受眾與商業(yè)的情感鏈接，打造服務(wù)周邊消費(fèi)客群的潮流打卡地，打造個(gè)性化情感需求下的商業(yè)藝術(shù)空間。
輻射周邊優(yōu)質(zhì)客群 主打差異化運(yùn)營(yíng)
當(dāng)下，購(gòu)物中心同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)日趨嚴(yán)重。
有數(shù)據(jù)顯示，2010~2020年，全國(guó)購(gòu)物中心總面積從4987萬(wàn)平方米增長(zhǎng)到43800萬(wàn)平方米。從鄭州來(lái)看，即便遭受疫情重創(chuàng)的2020年，依然有18個(gè)商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)業(yè)。
有著11年歷史的鄭州寶龍廣場(chǎng)，在購(gòu)物中心不斷增多且迭代升級(jí)的當(dāng)下，也無(wú)法規(guī)避白熱化競(jìng)爭(zhēng)挑戰(zhàn)。此次調(diào)整升級(jí)，寶龍的重心即是差異化。
業(yè)態(tài)成熟度高的B區(qū)，是鄭州兒童全業(yè)態(tài)最為豐富集中的社區(qū)購(gòu)物中心，在市場(chǎng)上難有敵手。B區(qū)集中的兒童業(yè)態(tài)品牌包括卡奇諾、反彈蹦床公園、艾貝瑞親子游泳、寶貝在線、安踏kids、大黃蜂、大嘴猴kids等，并由此衍生聚集了大山外語(yǔ)、番茄田、紅舞鞋、曼舞青春、勵(lì)步英語(yǔ)、學(xué)而思等教育機(jī)構(gòu)。這些兒童業(yè)態(tài)在逐漸成為寶龍強(qiáng)勢(shì)業(yè)態(tài)的同時(shí)，也變成了寶龍的一個(gè)標(biāo)簽。
寶龍有意識(shí)地在增加體驗(yàn)業(yè)態(tài)。無(wú)論是湯悅溫泉、雙合園，還是discovery星河里、喜鵲愉家，寶龍都在竭力增加消費(fèi)者的停駐時(shí)間，讓其在商場(chǎng)內(nèi)每個(gè)店鋪都能找到與眾不同的記憶點(diǎn)。
此外，寶龍的區(qū)位優(yōu)勢(shì)也在慢慢發(fā)力。寶龍身處高檔片區(qū)，以寶龍為中心的周邊1.5公里范圍內(nèi)，云集了綠城百合、聯(lián)盟新城、順馳第一大街等20多個(gè)高檔小區(qū)。但11年前剛開(kāi)業(yè)時(shí)，小區(qū)入住率低，寶龍的區(qū)位優(yōu)勢(shì)未能充分發(fā)掘。11年后的今天，這些入住率爆棚的小區(qū)，釋放出的極強(qiáng)的購(gòu)買力和人口紅利，無(wú)疑會(huì)給煥新后的寶龍帶來(lái)巨大消費(fèi)潛力。
地鐵鋪也在慢慢成為寶龍的一大優(yōu)勢(shì)。“地鐵一響、黃金萬(wàn)兩”的財(cái)富規(guī)律，放在任何區(qū)域都能應(yīng)驗(yàn)，北京、上海、廣州等城市地鐵沿線商鋪出租率基本在100%，全國(guó)地鐵附近的商鋪?zhàn)饨鹚奖绕骄蹈?5%左右。
寶龍已經(jīng)斥資在修建地鐵接駁通道，該項(xiàng)目完工后，可以使地鐵4號(hào)線與寶龍廣場(chǎng)A區(qū)地下一層實(shí)現(xiàn)連通，從而實(shí)現(xiàn)地鐵直通項(xiàng)目的規(guī)劃。這也就意味著，依賴與地鐵無(wú)縫接軌帶來(lái)的龐大客流量，寶龍將成為市場(chǎng)上炙手可熱的地鐵商業(yè)。
區(qū)域內(nèi)龐大的非富即貴的消費(fèi)客群，較具增值潛力的地鐵物業(yè)，主打服務(wù)周邊的社區(qū)型購(gòu)物中心定位，均是寶龍復(fù)興的底牌。手握這些底牌，即使在1.5公里之外熙地港的沖擊下，依然不卑不亢。
革舊圖新 昔日商業(yè)老將重新出發(fā)
11年前，自帶流量、手握王牌的鄭州寶龍廣場(chǎng)，本可以創(chuàng)造一番輝煌。
然而，先天物業(yè)銷售占主導(dǎo)的設(shè)定，注定了結(jié)局。物業(yè)自持比例過(guò)低，經(jīng)營(yíng)權(quán)和管理權(quán)分離，前期雖方便開(kāi)發(fā)商迅速回籠資金，卻給后期商業(yè)有序統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)埋下諸多隱患。這也是寶龍項(xiàng)目落地11年來(lái)一直不溫不火的癥結(jié)所在。
最初，寶龍引入了當(dāng)時(shí)鄭州市場(chǎng)上罕見(jiàn)的奧特萊斯項(xiàng)目。但項(xiàng)目太過(guò)新銳，并未能在當(dāng)時(shí)的消費(fèi)群體中引起較大反響。兩年后，奧特萊斯撤場(chǎng)。主力店空置，業(yè)主不滿租金收益過(guò)低走上維權(quán)路，再加上2017年地鐵4號(hào)線施工影響，寶龍陷入困境。
對(duì)于這些問(wèn)題，寶龍現(xiàn)任運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)并未避諱。相反，他們總結(jié)引發(fā)困局的種種因素，趨利避害，選擇重新出發(fā)，希望憑借努力、用心和專業(yè)，重新獲取業(yè)主、租戶和消費(fèi)者的心。
經(jīng)過(guò)調(diào)整后的寶龍，客流在不斷提升，區(qū)域業(yè)態(tài)劃分明晰，入駐品牌在業(yè)內(nèi)幾乎均處一線，越來(lái)越多的周邊消費(fèi)者選擇攜家?guī)Э谠趯汖堖^(guò)周末。
有著11年歷史的鄭州寶龍廣場(chǎng)，既是商業(yè)老將，也是改革新兵。拋掉過(guò)往、重新出發(fā)的鄭州寶龍廣場(chǎng)，以“家門口”社區(qū)生活MALL為定位，涵蓋“生活購(gòu)物、餐飲、社交、休閑娛樂(lè)、教育培訓(xùn)”等多種業(yè)態(tài)為一體，以全新面貌服務(wù)周邊百萬(wàn)級(jí)居民生活，為鄭州全態(tài)化社區(qū)商業(yè)生活助力添彩。
（編輯 熊子文）