未來，鄭州寫字樓將在兩大區(qū)域發(fā)光，一類是產(chǎn)業(yè)發(fā)展特色明顯的地區(qū)，如龍湖CBD；另一類是鄭州老城區(qū)的核心商圈區(qū)域，如二七商圈等。
瘋狂樓市背后，是被過度透支的需求
剛剛過去的2016年，鄭州樓市一度癲狂，每個人都生怕買不到。微信朋友圈有個名詞新解，“得房率”，即你能買到房子的概率。調(diào)侃之余，顯得十分無奈。
彼時，鄭州的樓市到底有多火，誰也說不明白，一句玩笑話，“你以為買房是買白菜啊”竟然成了現(xiàn)實(shí)。“買、買、買”升級為“搶、搶、搶”。有人說這里面真真假假要淡定，有人卻發(fā)現(xiàn)自己身邊一夜間多了一票的“房奴”并且心甘情愿。
地王頻現(xiàn)，房價暴漲，購房者恐慌性購房，最瘋狂的莫過于2016年的8月和9月，主要表現(xiàn)在住宅領(lǐng)域。作為內(nèi)源性發(fā)展中的強(qiáng)二線城市，鄭州房價的上漲空間確實(shí)存在。但一周一價的頻率，激發(fā)了廣大購房者的購買欲望。過快上漲的房價，并沒有考慮鄭州大量剛需人群的購買能力，而投資客在其中的作用無疑會過快透支鄭州房價。
在瘋狂漲價的鄭州，近期也有政府高層多次在公開場合發(fā)聲，意為要調(diào)控樓市，平抑房價。消息一出，業(yè)界風(fēng)聲鶴唳。此前一直被看好的“最穩(wěn)定的投資產(chǎn)品”，現(xiàn)在也面臨風(fēng)險。
與住宅比，寫字樓價值的穩(wěn)健特點(diǎn)突出
一邊是火熱的住宅樓市，另一邊卻是處變不驚的鄭州寫字樓市場。兩相對比之下，外行看到的是寫字樓與住宅價格倒掛的尷尬，而業(yè)內(nèi)人士看到的卻全是機(jī)遇。
目前鄭州寫字樓市場有幾大特點(diǎn)，未來也將有所變化。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，經(jīng)過這幾年的快速發(fā)展，鄭州市場上的寫字樓產(chǎn)品硬件和品質(zhì)都有了一個很大的提升，那些實(shí)力較弱的企業(yè)已經(jīng)在大浪淘沙中消亡，與動蕩不安的住宅市場比，寫字樓市場則經(jīng)過腳踏實(shí)地的發(fā)展和逐漸消化，顯得十分穩(wěn)健。
“投資商鋪太專業(yè)，不少業(yè)內(nèi)人士經(jīng)歷多年也搞不透，一般的投資者更難弄明白”其認(rèn)為，“商住倒掛”的觀念正在發(fā)生著轉(zhuǎn)變，還是投資寫字樓更安全。
“其實(shí)，如果處理得當(dāng)，純寫字樓比商鋪更好出租。”在鄭州做過多年寫字樓投資的劉元說。因?yàn)?，相比之下，互?lián)網(wǎng)對商鋪的沖擊還是非常大的，住宅根據(jù)現(xiàn)在的行情，即將進(jìn)入到一個迷茫期。
作為糾結(jié)于投資寫字樓或者其他的投資者，最關(guān)心的莫過于“寫字樓、商鋪、住宅投資有哪些不同？回報是否一樣？”對此，有業(yè)內(nèi)人士這樣分析，如果要選寫字樓就選黃金地段加黃金產(chǎn)品，這是寫字樓里面最值得投資的。
而對于一些社區(qū)型的商業(yè)產(chǎn)品，不要輕易碰，它的租金承受能力是非常有限的。因?yàn)檫@種業(yè)態(tài)類型全部是為社區(qū)服務(wù)而存在的生活配套業(yè)態(tài)，一般租金水平都不會太高。
樓市暗流涌動，投資寫字樓不能一概而論
目前，很多投資人都意識到了住宅市場風(fēng)險。當(dāng)眾人都去“一窩蜂”地爭搶住宅市場時，那么，一定是市場出現(xiàn)了問題。這個時候，誰能快速抽身，轉(zhuǎn)移到相對安全的其他穩(wěn)定投資市場，誰就能安全登陸。
無疑，鄭州寫字樓市場經(jīng)過幾年的潛心發(fā)展，開始迎來新的發(fā)展機(jī)遇。
“現(xiàn)在看寫字樓看什么，不光看地段還要看物業(yè)服務(wù)。”很多業(yè)內(nèi)人士都有這樣一種共鳴，“說白了，高端寫字樓，我所說是帶高端物業(yè)服務(wù)的，根本不缺買家。”。眾所周知，鄭州現(xiàn)在停車難，停車位的配比也是一個重要的衡量因素。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，市場上出現(xiàn)很多5A甲級寫字樓，硬件水平一家比一家高，但是軟件卻拿不到臺面上。
好的寫字樓，不僅售價高，租金也相當(dāng)可觀。2011年的時候，房地產(chǎn)住宅市場充滿了寒意，不少有實(shí)力的投資人，把目光投向了商業(yè)地產(chǎn)，一些具有長期投資能力的人士，直奔高端寫字樓而去。以鄭東新區(qū)CBD寫字樓為例，一般每平方米售價都在1.8萬至2萬元之間，高鐵商圈附近和金水東路沿線的寫字樓，每平方米售價也在2萬元以上。而高端寫字樓，售價則更高。
如今的鄭州房地產(chǎn)市場與當(dāng)年有著出奇的相似。當(dāng)年綠地開發(fā)的原盛國際，在鄭東新區(qū)相對偏僻，過去日租金每平方米1.5元，鮮有人問津，但如今，日租金已經(jīng)翻倍，企業(yè)往往還租不到。
鄭州寫字樓未來發(fā)展?jié)摿υ谀睦铮?/strong>
互聯(lián)網(wǎng)迅猛發(fā)展之下，電子商務(wù)走進(jìn)每個百姓的生活，在寫字樓做電商、開美容美發(fā)spa、開會所、或者直接開店等模式，將進(jìn)一步壓縮街邊商鋪價值和回報率。
寫字樓發(fā)展恰恰相反，高端寫字樓的發(fā)展更是如此。地段決定了高端寫字樓的分布，當(dāng)前鄭州寫字樓市場正在向更高階段邁進(jìn)，使得鄭州城市片區(qū)用途格局化顯得更為清晰。鄭州未來有前途寫字樓有兩類，一類是產(chǎn)業(yè)集聚之地，產(chǎn)業(yè)發(fā)展特色明顯的地區(qū)，如東區(qū)CBD、龍湖CBD、龍子湖湖心島、高鐵區(qū)核心；另一類是鄭州老城區(qū)的核心商圈區(qū)域，如金水CBD、二七商圈的華潤大廈等。
而對于像港區(qū)、高新區(qū)等“新區(qū)”，不看淡，但應(yīng)該謹(jǐn)慎。當(dāng)住宅還是前期和初期的時候，寫字樓經(jīng)濟(jì)更是要靠后并慎重投資為好。
過去的十年，鄭州寫字樓投資者一般沒有贏過住宅投資者。但未來不會是過去的簡單重復(fù)，未來五到十年，具備區(qū)域優(yōu)勢和品牌優(yōu)勢的寫字樓將成為投資者的搶手貨。未來市場上出現(xiàn)的專業(yè)寫字樓企業(yè)，不僅僅有楷林，還會有更多的后來者。這是行業(yè)發(fā)展到一定階段的必然結(jié)果。