從財報來分析，投資房地產(chǎn)是否還有機會？

【家裝家居業(yè)務逆市同比增長超過10%】

二季度，以需求端牽引為主的房地產(chǎn)支持政策持續(xù)出臺，市場顯現(xiàn)修復跡象，二手房市場的復蘇節(jié)奏相對較快，而新房市場由于開發(fā)商的流動性壓力和購房者的觀望情緒，表現(xiàn)相對疲弱。同期，貝殼凈收入超出了其業(yè)績指引上限30%，且超過了市場的一致預期。同時，貝殼第二季度依然保持了充沛的現(xiàn)金儲備和良好的流動性，仍然實現(xiàn)了正向經(jīng)營性現(xiàn)金流。二季度，貝殼家裝家居業(yè)務pro forma收入（假設全季度并表圣都家裝業(yè)績的情況下）逆市同比增長超過10%。貝殼租房業(yè)務簽約口徑在管房源量超過4.2萬套。

貝殼董事長兼CEO彭永東表示：“第二季度在積極的寬松政策和有效疫情防控下，中國房地產(chǎn)交易市場，尤其是存量市場出現(xiàn)了一系列積極的變化。平臺的經(jīng)營效益、人店規(guī)模的穩(wěn)定性和作業(yè)效率都有所提升。但長期看，我們所處的內(nèi)外部環(huán)境無疑充滿挑戰(zhàn)，不確定性持續(xù)增加。隨著‘一體兩翼’戰(zhàn)略的推進，組織所涉及的業(yè)務也變得更加多元和復雜。我們會持續(xù)專注于加強我們獨特的產(chǎn)品及服務，賦能我們的服務者，以更廣泛及更深入的方式為客戶服務，從而支持我們的長期增長。”

貝殼執(zhí)行董事、CFO徐濤表示：“雖然房地產(chǎn)市場復蘇之路不平坦，但我們采取了一系列具有成本效益的措施，在戰(zhàn)略制定及日常運營中更注重效率，以提高盈利能力。因此，即便面對充滿挑戰(zhàn)的市場環(huán)境，我們的房產(chǎn)交易服務業(yè)務獲得了更大的經(jīng)營杠桿，我們相信房產(chǎn)交易服務業(yè)務的盈利能力將在今年下半年逐步恢復。我們也將繼續(xù)在家裝家居及貝殼租房業(yè)務方面進行投資。我們堅信我們在居住領域獨特的能力及扎實的業(yè)務布局將支持我們實現(xiàn)長期快速增長。”

【“找房+裝修”強強聯(lián)合，符合年輕人快速、個性化需求】

科創(chuàng)中國高丞鄉(xiāng)創(chuàng)服務團團長孫文華在“看懂”的線上會議上，對貝殼2022年二季報進行了解讀。

孫文華認為，貝殼找房在房產(chǎn)交易服務領域已經(jīng)形成了一個規(guī)模化的一個壁壘。在貝殼找房的平臺效應下，各個門派的信息壁壘被打破，經(jīng)濟業(yè)務的運行效率和服務體驗被帶動了起來，發(fā)展非常迅速。截至到2021年12月，貝殼平臺的門店總數(shù)已經(jīng)達到5.1萬人。經(jīng)紀人的數(shù)量，達到了45.5萬人。房地產(chǎn)交易成交額已經(jīng)占到全國總市場的13%。貝殼找房憑借著交易端形成了有效的覆蓋，從傳統(tǒng)的房地產(chǎn)經(jīng)濟業(yè)務拓展到其他與居住相關的延伸服務領域。

貝殼找房業(yè)務模式的收入主要是風險收入不是經(jīng)濟收入，比如一套房，通過中介服務可以收取傭金1%，但是現(xiàn)在這種模式是在1%當中的百分比，是平臺收益了。平臺收益最大的好處在于規(guī)?；?，目前，貝殼找房已經(jīng)實現(xiàn)了規(guī)?；?guī)模化最大的好處就是信息的集中性，信息一旦集中，就可以通過借助這樣的一個平臺來延伸，就像我們互聯(lián)網(wǎng)當中的搜索引擎，搜索是免費的，互聯(lián)網(wǎng)搜索引擎的收入是廣告收入。

2021年下半年，貝殼找房正式提出了一體兩翼戰(zhàn)略。一體兩翼，一體是指傳統(tǒng)強項存房以及新房的交易服務，也就是中介服務，存量房的交易和新房交易。兩翼是指整裝大家居業(yè)務以及普惠房的居住業(yè)務，在2021年的11月份，貝克找房就成立了整裝家大家居事業(yè)群，設立了新家裝線和新家居線。2022年2月，整裝大家居戰(zhàn)略管理與投資中心成立，負責整裝大家居事業(yè)群的戰(zhàn)略、策略、管理以及推進。

貝殼找房對國內(nèi)家裝龍頭企業(yè)杭州圣都進行了收購，圣都家裝董事長擔任了貝殼整裝大家居事業(yè)群新家裝線的負責人。圣都家裝已經(jīng)運營了幾十年了，已經(jīng)擁有了非常成熟的單品家居或者是家裝的供應鏈，對于互聯(lián)網(wǎng)的個性化服務來講供應能力就非常強，這次收購相當于強強聯(lián)合。

貝殼找房擁有大量的客戶和經(jīng)紀人來推廣家裝業(yè)務，在家裝概念當中進行了整合擁有了更多的買家。在快節(jié)奏的時代下，通過貝殼找房的找房業(yè)務和裝修業(yè)務一體化的全鏈條服務，節(jié)省了大量的時間。兩塊業(yè)務的嫁接是貝殼找房的新業(yè)務增長點，符合年輕人快速、個性化的需求。

【積極把握樓市筑底復蘇機會，降本增效助力業(yè)務抵御市場波動】

第二季度，隨著各地釋放的市場支持政策的落地，多個強二線城市的二手房市場得到明顯修復；而北京和上海也依托于極強的需求韌性，市場交易量在疫情得到控制后的6月迅速回升。同時，貝殼采取了一系列切實有力的降本增效舉措，平臺的經(jīng)營能力和經(jīng)營效益明顯提高，有效收窄了行業(yè)深度調(diào)整給公司業(yè)績表現(xiàn)帶來的波幅影響，也使得貝殼能夠以更為穩(wěn)定的門店和經(jīng)紀人網(wǎng)絡規(guī)模，以及高效的作業(yè)能力，搶抓樓市筑底復蘇的機會。

根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，第二季度全國二手市場GTV同比下降約45%，而貝殼存量房交易GTV為3,935億元，同比下降40%，二手房交易GTV同比下降約41%，優(yōu)于市場水平。

基礎設施層面，貝殼優(yōu)化了線上商機的分配機制，避免經(jīng)紀人為獲取商機作弊，作業(yè)公平感獲得明顯提升。貝殼同時迭代了商機匹配模型，讓作業(yè)更聚焦，匹配更精準。運營上，貝殼繼續(xù)強化以房源為核心的二手業(yè)務精細化管理，提升房源維護質(zhì)量、傳遞效率和推廣效果。今年以來，鏈家（貝殼旗下房產(chǎn)經(jīng)紀直營品牌）著力改善經(jīng)營結果、經(jīng)營質(zhì)量，通過治理虧損門店、提升人效、積極投入社區(qū)防疫等舉措，在疫情好轉后業(yè)務實現(xiàn)迅速復蘇。二季度，貝殼平臺二手房交易GTV同比降幅逐月收窄，6月平臺重點32城中21城二手房交易GTV已經(jīng)超過2021年均值；非鏈家存量房交易GTV環(huán)比增長高達33%。6月，北京、上海疫情得到控制后當?shù)厥袌鲆部焖倩謴汀?/p>

公司在平臺基礎設施和產(chǎn)品應用上的堅定投入，也使門店和經(jīng)紀人網(wǎng)絡規(guī)模更趨穩(wěn)定，作業(yè)效率不斷提高。二季度末貝殼連接活躍門店數(shù)超過41,000家，環(huán)比下降4%；平臺連接活躍經(jīng)紀人超過38萬人，環(huán)比跌幅收窄至0.4%。貝殼大部分城市門店及經(jīng)紀人數(shù)量在二季度已經(jīng)企穩(wěn)，6月北京、上?；钴S經(jīng)紀人流失率降至僅1%-3%。非北上活躍經(jīng)紀人6月月度流失率也已降至僅5.6%。

根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，今年第二季度全國新建商品住宅銷售GTV同比下降36%，相較第一季度跌幅進一步擴大，是1999年以來第二大單季度同比跌幅，克爾瑞百強房企二季度銷售額同比下降53.4%，市場仍在“供需兩弱”的低谷徘徊。二季度，貝殼新房完成GTV 2,227億元，同比下降55%，環(huán)比增長15.6%。

在此背景下，貝殼在房源端、渠道端和運營方面持續(xù)發(fā)力：房源端，貝殼積極開展與優(yōu)質(zhì)開發(fā)商的總對總合作，著力提升國有房企銷售占比，進而持續(xù)提升房源品質(zhì)、易售性及業(yè)務抗風險能力；渠道端，新房渠道的集中度提升明顯。當前市場環(huán)境下，經(jīng)紀人更注重作業(yè)安全感，更看重與房源優(yōu)質(zhì)、風控嚴格、回款安全快速的平臺合作，貝殼對新房經(jīng)紀人和門店的覆蓋規(guī)模得到進一步擴大；運營方面，貝殼持續(xù)推進“快傭”等聚焦銷售的策略?？靷蝽椖孔岄_發(fā)商可以有機會提前支付傭金，一方面幫助開發(fā)商有效提升新房去化效率，另一方面平臺的應收賬款和經(jīng)紀人回款安全也得以更有保障，形成良性正循環(huán)。

第二季度貝殼國有房企銷售占比提升至37%，環(huán)比提升7個百分點；快傭項目去化效率持續(xù)高于非快傭項目，也吸引開發(fā)商更廣泛接受和主動選擇快傭支付方式。上半年，快傭收入占新房收入比累積達到22%。

得益于公司持續(xù)在風控、降本增效和新房創(chuàng)新業(yè)務上發(fā)力，即便面對總體低迷的新房市場，貝殼在銷售去化能力上加強的不斷優(yōu)勢使其能夠抓住開發(fā)商年中沖刺業(yè)績的機會，為新房收入提供了一定支撐。同時，新房業(yè)務的貢獻利潤率在第二季度達到了24%，為兩年以來的高位。第二季度，貝殼新房業(yè)務的現(xiàn)金收入比為 1.27，現(xiàn)金生成能力突出。

【家裝家居協(xié)同效應明顯，租房業(yè)務規(guī)模高質(zhì)量拓展】

根據(jù)中國裝修業(yè)協(xié)會住宅產(chǎn)業(yè)分會的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，第二季度頭部家裝企業(yè)產(chǎn)值同比下降21%。二季度，貝殼克服北京、上海等核心城市疫情影響等諸多挑戰(zhàn)，家裝家居業(yè)務實現(xiàn)pro forma收入13.7億元，逆市同比增長超過10%，完成簽約合同額接近17億元。

去年7月，貝殼宣布收購圣都家裝。經(jīng)過一年時間，貝殼和圣都進行了團隊組織結構、業(yè)務、系統(tǒng)等高效、全方位融合，產(chǎn)生明顯的協(xié)同效應。比如，圣都加入后帶來的供應鏈幫助被窩（貝殼旗下整裝品牌）客單價同比提升33%。而貝殼一賽道（二手和新房交易服務業(yè)務）流量貢獻合同額占比在6月已經(jīng)超過了25%。

貝殼搭建了一二賽道聯(lián)動的組織結構，建立了聯(lián)動規(guī)則、系統(tǒng)等基礎設施。房產(chǎn)交易店東在向家裝家居業(yè)務導流的客戶簽約之后收到傭金的周期從過去的30天縮短到5天內(nèi)，一賽道導流活力被全面激活。

品質(zhì)交付上，貝殼從服務者入手，讓服務者滿意，從而讓消費者滿意。在一系列努力下，貝殼裝修絕對交付工期有所縮短，對于竣工的消費者滿意度NPS（凈推薦值）也由1月的14%提升到6月的35%。與此同時，貝殼正在積極探索超越傳統(tǒng)硬裝業(yè)務的盈利空間。二季度，包括定制家具、軟裝和家電在內(nèi)的家居新零售的銷售占整裝合同額的比例快速提升，新零售產(chǎn)品銷售合同金額的占比由第一季度的11%提升至16%。

秉持商業(yè)向善的責任和擔當，貝殼租房在拓展業(yè)務規(guī)模的同時，第二季度貝殼也投入更大精力進行成本管控，去提升去化效率，來實現(xiàn)業(yè)務的長期微利可持續(xù)。截至二季度末，貝殼租房業(yè)務簽約口徑在管房源量超過4.2萬套，較一季度末增加接近2.2萬套。其中，貝殼分散式租賃管理業(yè)務——“省心租”在管房源規(guī)模突破3.1萬套。二季度，貝殼通過迭代模型、優(yōu)化系統(tǒng)、落地科學管理等措施，提升人效和出租率，努力實現(xiàn)“收對房、定準價、去化快、提品效”，平衡規(guī)模和盈利能力。省心租業(yè)務出租率在疫情結束后穩(wěn)步提升。

此外，貝殼還在6月聯(lián)合發(fā)起了針對應屆畢業(yè)生租房的“新青年計劃”，為初出校門的應屆畢業(yè)生提供房租優(yōu)惠、傭金減免等服務，幫助他們解決租房難、租房貴等問題。截至2022年7月31日,“新青年計劃”成交單量超8,000單,讓利畢業(yè)生超過1,200萬元。