從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、裝配式建筑、物業(yè)服務(wù)，再到代建領(lǐng)域，建業(yè)或?qū)碛械谒膫€(gè)港股上市公司平臺(tái)。
11月10日，建業(yè)地產(chǎn)宣布，將分拆旗下代建業(yè)務(wù)平臺(tái)CCMC集團(tuán)即中原建業(yè)集團(tuán)（簡(jiǎn)稱(chēng)中原建業(yè)）在港股主板上市，工銀國(guó)際、建銀國(guó)際擔(dān)任聯(lián)席保薦人，法國(guó)巴黎銀行擔(dān)任獨(dú)家財(cái)務(wù)顧問(wèn)。
中原建業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)為商業(yè)代建，近兩年間（2017-2019）收益復(fù)合年增長(zhǎng)率82.2%，凈利潤(rùn)復(fù)合年增長(zhǎng)率112.5%，凈利潤(rùn)率維持在60%左右，有息負(fù)債為0，保持了可觀的增長(zhǎng)速度和健康的財(cái)務(wù)狀況。
若此番能順利上市，中原建業(yè)將成為港股市場(chǎng)第二只地產(chǎn)代建股，建業(yè)在房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈的資本布局也將更加完善。
河南商報(bào)首席記者 高瞻展
上市
中原建業(yè)發(fā)展迅猛，啟動(dòng)港股IPO
自2015年11月拿到首個(gè)代建項(xiàng)目算起，到2017年的33個(gè)代建項(xiàng)目，再到2020年6月30日的182個(gè)，中原建業(yè)逐漸成長(zhǎng)壯大。
不同于傳統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金占用大，中原建業(yè)的房地產(chǎn)代建屬于輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，無(wú)須承擔(dān)土地取得及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的費(fèi)用，僅代表項(xiàng)目擁有人于整個(gè)物業(yè)開(kāi)發(fā)過(guò)程管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，使得中原建業(yè)在維持低負(fù)債、高利潤(rùn)率的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)了業(yè)務(wù)的快速拓展。
其收益由2017年的3.09億元增加至2018年的6.76億元，并進(jìn)一步增加至2019年的10.29億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率為82.2%；凈利潤(rùn)由2017年的1.42億元增加至2018年的4.03億元，并進(jìn)一步增加至2019年的6.41億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率為112.5%。
2019年建業(yè)地產(chǎn)約1011.5億元的合同銷(xiāo)售金額中，有約293.5億元就來(lái)自于輕資產(chǎn)板塊，中原建業(yè)也成為助推建業(yè)進(jìn)入“雙千億俱樂(lè)部”的重要力量。在2020年前10個(gè)月，輕資產(chǎn)代建業(yè)務(wù)亦貢獻(xiàn)約253.99的銷(xiāo)售金額，占建業(yè)地產(chǎn)總銷(xiāo)售額773.9億元的約33%。
此次建業(yè)地產(chǎn)決定分拆中原建業(yè)在港股主板上市，亦顯示出胡葆森對(duì)建業(yè)旗下輕資產(chǎn)板塊發(fā)展?jié)摿Φ男判?。由此也將?gòu)成對(duì)建業(yè)地產(chǎn)的分拆。
分拆上市前，建業(yè)地產(chǎn)100%控股中原建業(yè)，胡葆森則通過(guò)恩輝控制建業(yè)地產(chǎn)72.31%的股權(quán)成為中原建業(yè)的實(shí)際控制人；但在分拆完成后，中原建業(yè)將不再與建業(yè)地產(chǎn)存在股權(quán)聯(lián)系。
秘訣
借力建業(yè)“深耕河南”之積累，甘當(dāng)建業(yè)“走出河南”排頭兵
2019年，建業(yè)實(shí)現(xiàn)了河南省122 個(gè)縣及縣級(jí)以上城市全覆蓋，得益于建業(yè)品質(zhì)和良好口碑，疊加以“建業(yè)+”為代表的建業(yè)大服務(wù)體系，河南成了中原建業(yè)房地產(chǎn)代建業(yè)務(wù)的基本盤(pán)。
截至2020年6月底，中原建業(yè)在中國(guó)六個(gè)省及自治區(qū)的95個(gè)城市合計(jì)共有182個(gè)在管項(xiàng)目，其中有174個(gè)在管項(xiàng)目位于河南省，在管總建筑面積為約2400萬(wàn)平方米，覆蓋河南省大多數(shù)縣及縣級(jí)以上城市。2017-2019年及2020上半年，來(lái)自于河南省的收益對(duì)總收益的貢獻(xiàn)比例分別為100%、100%、99.4%及98.0%。
值得一提的是，在上述2400萬(wàn)平方米在管面積中，約2000萬(wàn)平米在建，約400萬(wàn)平米待建，顯示了較強(qiáng)的在建管理能力；除此之外，截止2020年6月30日，中原建業(yè)已累計(jì)完工交付約520萬(wàn)平米，顯示了穩(wěn)定的業(yè)務(wù)開(kāi)拓和執(zhí)行能力。
2019年11月10日，建業(yè)走出中原、布局全國(guó)的第一個(gè)開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目——新疆庫(kù)爾勒建業(yè)•天麓上院，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目首開(kāi)2小時(shí)清盤(pán)。
省外“首戰(zhàn)告捷”的出色成績(jī)，證明了中原建業(yè)拓展省外市場(chǎng)的巨大潛力。在建業(yè)“走出河南”的戰(zhàn)略布局中，中原建業(yè)更是擔(dān)當(dāng)了重要角色。
中原建業(yè)在其招股書(shū)中也表示，將在已進(jìn)入的陜西、山西、河北、新疆及海南這五個(gè)省及自治區(qū)開(kāi)展更多房地產(chǎn)項(xiàng)目，并借助河南省便利的交通，將業(yè)務(wù)擴(kuò)展至相鄰省份，如山東、湖北、江蘇和安徽等人口較多的省份。
藍(lán)海
代建行業(yè)方興未艾，高利潤(rùn)率、0有息負(fù)債成績(jī)喜人
房地產(chǎn)代建業(yè)務(wù)的核心在于輸出服務(wù)和管理，無(wú)需承擔(dān)土地成本和開(kāi)發(fā)費(fèi)用，輕資產(chǎn)屬性明顯。
放眼整個(gè)行業(yè)，從最初房企幫政府建保障房和市政設(shè)施，到品牌房企為中小房企代建住宅、商業(yè)項(xiàng)目，再到根據(jù)投資方相關(guān)指標(biāo)“按需定制”，我國(guó)的房地產(chǎn)代建市場(chǎng)還是一片藍(lán)海，發(fā)展空間巨大。
據(jù)行業(yè)相關(guān)數(shù)據(jù)，自2010年至2019年，中國(guó)房地產(chǎn)代建市場(chǎng)新訂項(xiàng)目的數(shù)量及建筑面積的復(fù)合年增長(zhǎng)率均超25%。據(jù)樂(lè)居財(cái)經(jīng)此前統(tǒng)計(jì)，已有超過(guò)30家房企涉足代建業(yè)務(wù)，包括建業(yè)在內(nèi)的不少知名房企還成立專(zhuān)門(mén)公司負(fù)責(zé)代建業(yè)務(wù)。
據(jù)招股書(shū)披露，中原建業(yè)于2017年、2018年、2019年以及截至2019年及2020年6月30日止六個(gè)月的凈利潤(rùn)率分別為45.9%、59.7%、62.3%、62.2%及62.8%。
僅從數(shù)據(jù)上來(lái)看，中原建業(yè)60%左右的凈利潤(rùn)率，遠(yuǎn)高于資本市場(chǎng)“代建第一股”綠城管理。
據(jù)中原建業(yè)相關(guān)人士解釋?zhuān)性I(yè)的代建業(yè)務(wù)全部為自營(yíng)，沒(méi)有分包商及合作伙伴參與，這一方面限制了當(dāng)下的在管面積總額，但另一方面亦無(wú)需與他人分享利潤(rùn)，也得以維持較高的整體毛利率。
代建業(yè)務(wù)的核心是管理與服務(wù)，人員成本是支出大頭，在中原建業(yè)外派駐場(chǎng)人員成本由項(xiàng)目方承擔(dān)，此部分人工薪酬和成本不構(gòu)成中原建業(yè)的收入和成本，這也是行業(yè)慣例。
此外，中原建業(yè)目前只承接利潤(rùn)更高的商業(yè)代建，收入來(lái)源于操盤(pán)項(xiàng)目的“管理服務(wù)費(fèi)”，更類(lèi)似于物業(yè)管理的“酬金制”，利潤(rùn)計(jì)算方式更清晰易懂。
前景
明確重心、優(yōu)勢(shì)凸顯；資本青睞、未來(lái)可期
這兩年，豫企老大哥建業(yè)在港股市場(chǎng)開(kāi)展了一系列擴(kuò)張動(dòng)作，包括收購(gòu)、新上市、分拆等多種方式。
從最初的香港聯(lián)交所主板上市公司建業(yè)地產(chǎn)00832.HK，到2019年7月收購(gòu)筑友智造科技00726.HK，再到今年5月建業(yè)新生活09983.HK上市
（建業(yè)新生活此前不在建業(yè)地產(chǎn)上市公司體系內(nèi)，屬于獨(dú)立上市而非分拆），以及此次謀求從建業(yè)地產(chǎn)分拆中原建業(yè)，建業(yè)在房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈的資本布局也更加完善。
而自收購(gòu)后，筑友智造業(yè)績(jī)持續(xù)上漲，盈利能力增強(qiáng)，在2019年和2020年上半年?duì)I業(yè)收入分別為7.0億、4.0億元港幣，同比上漲31.0%、39.0%。2019年，建業(yè)新生活錄得153%的收入增長(zhǎng)，資本市場(chǎng)研究分析師一致預(yù)期2020年、2021年其收入增長(zhǎng)均超過(guò)50%，體現(xiàn)了市場(chǎng)對(duì)建業(yè)新生活的充分信心。
在當(dāng)下嚴(yán)守“三條紅線”的大融資環(huán)境之下，而被譽(yù)為套在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)頭上的緊箍咒——“有息負(fù)債”的多寡更為市場(chǎng)所重視。
而中原建業(yè)的有息負(fù)債則保持在0這個(gè)極致水平。目前中原建業(yè)的流動(dòng)負(fù)債主要是合約負(fù)債，即預(yù)收款。該數(shù)字將隨著項(xiàng)目收入按天數(shù)確認(rèn)，隨著建業(yè)如約履行其服務(wù)義務(wù)而自然減少。
甚至其健康的現(xiàn)金流可為母公司提供往來(lái)款支持和分派股息。隨著分拆完成，充裕的現(xiàn)金可為股東創(chuàng)造穩(wěn)定價(jià)值，因此中原建業(yè)在招股書(shū)披露將給予股東50%分派比例，這在輕資產(chǎn)公司也是少見(jiàn)的。
值得一提的是，中原建業(yè)目前現(xiàn)金余額充裕，現(xiàn)金流健康，本次分拆上市不募資。
此次分拆完成后，建業(yè)地產(chǎn)和中原建業(yè)將分別專(zhuān)注于重資產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和輕資產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)。這意味著兩家公司將建立更明確的業(yè)務(wù)重心，進(jìn)一步專(zhuān)注于擅長(zhǎng)的業(yè)務(wù)領(lǐng)域；也意味著兩家公司均需要編制獨(dú)立的財(cái)務(wù)報(bào)表，進(jìn)行獨(dú)立的信披，公司運(yùn)行更加透明。
此前，資本市場(chǎng)“代建第一股”——綠城管理首日開(kāi)盤(pán)股價(jià)就上漲30%，證明了資本市場(chǎng)對(duì)負(fù)債率低、利潤(rùn)率較高的房地產(chǎn)代建業(yè)務(wù)更為青睞。
背靠強(qiáng)大的建業(yè)品牌、擁有成熟的房地產(chǎn)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，中原建業(yè)的代建工程，在融資、定位、設(shè)計(jì)、施工、銷(xiāo)售、人才等方面，相比本地中小型房企優(yōu)勢(shì)明顯；而相對(duì)于外來(lái)房企，作為豫企“老大哥”的建業(yè)，在河南人心目中又積累了難以撼動(dòng)的信任，進(jìn)一步增加了中原建業(yè)的品牌號(hào)召力。作為建業(yè)旗下的優(yōu)質(zhì)板塊，中原建業(yè)的發(fā)展?jié)摿Γ矊㈦S著資本市場(chǎng)的助推進(jìn)一步提升。
統(tǒng)籌：趙強(qiáng)
編輯：高瞻展
