那些還沒買房又期盼入市的房友，這段時間遇到樓市降溫的情況下，也在咨詢大叔：當前樓市，買哪里的房子抗跌，保值！要具備哪些條件？

是啊，作為一名剛需購房者，想在春節(jié)到來前買套房，然后也可以安心了事，最主要是過年能對丈母娘有個交代。

可是投資這事大叔我還真不敢給太多建議，因為畢竟掙錢不易，萬一投資失敗大叔可賠不起。不過大叔倒是可以給出一個判斷房產(chǎn)投資價值的維度供各位參考：幼、小學生入學人口。

 

 

1st

入學人口和房價的關系

 

在人口流動中，小學生數(shù)量變化是一個很顯性的指標。2017年秋季全國小學入學率接近100%，而且小學生數(shù)量是“數(shù)人頭”數(shù)出來的，不是抽樣調(diào)查出來的，更不是估計出來的，所以更接近實際情況（相比鄭州每月樓盤成交量更有參考價值）。

 

所以說：小學生數(shù)量變化與城市吸引力變化高度相關。

 

由于目前各大中心城市的流動人口數(shù)量龐大，常用的數(shù)據(jù)如戶籍人口、流動人口、常駐人口等都不太容易真正反映出一個城市的人口數(shù)量。比如2017年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，南陽市的人口總量竟然比鄭州多將近200萬，通過這個對比你就應該明白這個統(tǒng)計是多么的不靠譜（完全沒有看不起南陽的意思，大叔我的媳婦就是南陽人）。

 

如今九年義務教育的普及，并且各大城市對于外來務工人員的子女入學也逐步放開，因此以小學入學人數(shù)來判斷一個城市未來的土地和房產(chǎn)需求量，相對而言是比較科學可取的。

 

下面我們來看看各個城市常住人口增量：

 

 

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局

 

成都一年增量126萬人口，除了和這個城市的競爭力、軟實力和品牌影響力有關，還和政府的留人政策密切相關。今天主要說說我大鄭州，鄭州的常住人口增量處于一二線中上游，但這只是2016年的數(shù)據(jù)，2017年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)尚未公布，另外這是常住人口統(tǒng)計，并非城市居住人口統(tǒng)計，所以這一數(shù)據(jù)并不能完全體現(xiàn)鄭州的發(fā)展?jié)摿Α?/span>

 

說到潛力，我們還是先來看看下面這組關于城市學生的統(tǒng)計數(shù)據(jù)：

 

 

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局

從這組數(shù)據(jù)可以看出：鄭州總人數(shù)絕對值不是最大的 ，但學生人數(shù)占人口總數(shù)比例最高，高達17.81%，領跑統(tǒng)計內(nèi)的所有一二線城市。（北京、上海學生比例低的原因：北京、上海出臺了一系列政策，如劃定城市空間增長邊界和人口規(guī)模上限、提高落戶門檻、疏解中低端產(chǎn)業(yè)等。）

 

我們繼續(xù)看數(shù)據(jù)，鄭州2016年幼兒園、小學學生人數(shù)為120萬，占鄭州城市總人口的12%，而這個數(shù)字背后隨之而來的則是，外來人口多和未來土地、房產(chǎn)需求大的必然。

 

當然，比值高并不代表鄭州未來將超過他們，但是如果我們從中國人口老齡化嚴重這個角度來看，鄭州這個城市未來發(fā)展的潛力，細思極恐！

 

這些都是基礎因素，當然未來也會有其他諸如利率、房管政策等因素影響，但這些都是次要因素，需求量才是王道，畢竟市場還是由供求關系決定的。因此，大叔可以大膽的判斷，幼小學生增長量大的城市，在幾年以后各種限制條件放開后，房價會更高。

 

而在教育資源越來越稀缺的鄭州，特別是優(yōu)質學位這個資源，據(jù)相關數(shù)據(jù)，鄭州整體人口已超1000萬，鄭州新生兒每年都創(chuàng)新高，未來對學位，特別是優(yōu)質學位的需求非常之大，可以預見的是具備這資源優(yōu)勢的房子將繼續(xù)保持超越其他類型的上漲勢頭。

 

而在一個多重價值爆發(fā)片區(qū)的優(yōu)質學區(qū)，更多大概率能讓持有者獲得更多的增長紅利，如果遇到在鄭州擁有河南省優(yōu)質的學區(qū)房，千萬可別錯過，比如：亞星金運外灘。

 

 

2nd

 

下面我們回歸標題！回歸網(wǎng)友的問題！

 

目前在鄭州樓市遇冷的情況下，滿足什么條件的房子保值，可以入手！

 

一、離城中優(yōu)質的學區(qū)較近的小區(qū)。

 

為什么要離得近呢？對小學來說，離得近是一個非常顯著的優(yōu)點。小學的孩子尚小，每日往返接送四次，是非常高頻的剛性需求。離小學近的房子，不僅售價高，租出去的租金也高。

 

但是，一般來說，這樣的房子價格非常高，高得離譜。

 

這時候，讓我們再來思考第二個問題：學區(qū)房的價格到底是由誰決定的？

 

答案是，學區(qū)房的房價，是由想買這個學區(qū)房的較為富有的那些買家決定的。學區(qū)房的特性，決定了學區(qū)房的供應不會太多。

 

在供應不多的情況下，誰出的價格高，誰就能買得到。

 

拋開各個區(qū)域上的利好，單從目前市場來看，現(xiàn)階段買房，學位是第一考慮因素，因為學位房在鄭州是進過多輪驗證過的。2018年上半年鄭州二手房，雖經(jīng)過“N連跌”，其中抗跌的是帶優(yōu)質學區(qū)的房子，比如英地天驕華庭、東區(qū)奧蘭花園，永威五月花城等。

 

而今天推薦的項目：亞星金運外灘旁就是華中師大附屬亞星幼小初（覆蓋從幼兒園到初中12年全年齡段）

 

二、在學區(qū)里，更新的房子。

 

  

 

 

        在鄭州這個城市，房價分化嚴重，這個特點就更為突出。同樣的地段，老破小的價格，很難跟新小區(qū)的房子比肩。

 

沒有電梯，年久失修，人車不分流，停車困難……老破小的問題，數(shù)起來一大堆，每一項都可成為砍價因素。而新小區(qū)呢？電梯直達，大廳寬敞，車輛直接進入地下車庫，綠化良好……每一項都可以成為加價理由。

 

為什么還要加上學區(qū)二字呢？因為，學區(qū)是剛需中的剛需！在學區(qū)面前，一切需求都會被秒殺。你可以花大價錢把老破小裝修得如同世外桃源，但你不能把郊區(qū)的風景房變成學區(qū)。

 

當下，擁有Top學區(qū)和金三環(huán)實景現(xiàn)房的亞星或許是你不錯的選擇。

 

三、同等條件下，距離更近的河和公園。

 

鄭州缺水，缺自然景觀。

 

有水有公園的地方，一向都是開發(fā)商必爭之地。

 

而有水有公園的樓盤，更是一房難求。

 

3rd

集萬寵于一身

 

 

亞星金運外灘區(qū)位圖

 

亞星金運外灘位于工人路與南三環(huán)交會處。從區(qū)位圖上可以看出項目屬于金三環(huán)，交通四通八達，臨近規(guī)劃中的9號線地鐵口，南水北調(diào)運河金水河雙河環(huán)繞，地段稀缺。

 

更重要的是項目引進華中師范大學附屬亞星實驗學校

 （華中師范大學附屬亞星實驗學校實拍圖）

在河南省鄭州市二七區(qū)政府的大力支持下，河南亞星置業(yè)集團有限公司和華中師范大學于2016年10月正式簽約，創(chuàng)辦華中師范大學附屬亞星實驗學校。作為華中師范大學到目前為止在河南地區(qū)合辦的一所民辦公助機制創(chuàng)新型學校，設有幼教部、小學部和初中部，覆蓋從幼兒園到初中12年全年齡段，目前已開學招生。

 

上面也提到過，優(yōu)質的學區(qū)上漲能量是何其之大，是能夠作為“逆市”中保值增值產(chǎn)品。而位于金三環(huán)的亞星金運外灘很顯然就具備這個優(yōu)勢。

 

雙河環(huán)繞

 亞星·金運外灘鳥瞰效果圖

 

 亞星·金運外灘鳥瞰效果圖

正如上面推薦：鄭州缺水缺自然景觀，同等條件下，項目距離河和公園越近，價值越大。

南水北調(diào)運河公園實景

而亞星金運外灘則擁有南水北調(diào)運河、金水河雙河外加萬畝濕地公園。

 

生活配套方面：

 

外灘農(nóng)貿(mào)生活廣場，融合菜市場、百貨特產(chǎn)、體閑美食、兒童樂園等多種業(yè)態(tài)于一體，完全可以滿足日常生活所需。

 

下面幾張是外灘農(nóng)貿(mào)生活廣場實景

話說你見過這么干凈的菜市場嗎？

產(chǎn)品戶型方面

 

 

亞星·金運外灘望江居實景圖

雖然是毛坯交付，但項目還配備了新風系統(tǒng)、霧森系統(tǒng)、斷橋鋁合金雙中空三層玻璃窗，另外二期雙河居是在一期的基礎上的升級之作，品質更優(yōu)。同時二期還增添了地暖入戶、指紋密碼鎖入戶?？梢妬喰菍椖?、對業(yè)主的用心程度。

 

 

亞星金運外灘分兩期開發(fā)：

一期望江居，建面約80—140┫少量現(xiàn)房在售，即買即住。

二期雙河居建面約88—190┫雙河大宅，全新公開。

 

二期產(chǎn)品戶型方正，明廳設計，采光良好，開間與進深比例協(xié)調(diào)，設計經(jīng)典；功能區(qū)分合理，臥室享大視野飄窗，居住舒適度高。

 

 

最后還要強調(diào)一點：一期現(xiàn)房！現(xiàn)房！金三環(huán)，12500元/平米的實景現(xiàn)房！

 

值得提醒的是，不管是哪個房子，以上條件，滿足得越多，就越值得入手。一旦買入，你都需要有足夠的耐心，等風來。