小區(qū)成立業(yè)委會(huì)，是為了決定和監(jiān)督小區(qū)的日常事務(wù)，那么業(yè)委會(huì)的工作又由誰來監(jiān)督呢？在今年1月1日起施行的《河南省物業(yè)管理?xiàng)l例》中規(guī)定：業(yè)主大會(huì)可以設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會(huì)或者獨(dú)立監(jiān)事，負(fù)責(zé)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作。
11月19日上午，鄭州市錦江國際花園小區(qū)內(nèi)召開了業(yè)主大會(huì)，進(jìn)行了新一屆業(yè)主委員會(huì)的選舉，同時(shí)進(jìn)行的還有業(yè)主監(jiān)事會(huì)的選舉。小區(qū)在籌備業(yè)主大會(huì)的過程中，還創(chuàng)造性地通過視頻確權(quán)的方式，解決了居于外地業(yè)主的投票難題。從法律上來說，視頻確權(quán)是否有效呢？
不滿意小區(qū)現(xiàn)狀業(yè)主籌備成立新的業(yè)委會(huì)
對(duì)于自己居住的小區(qū)，李先生是又愛又恨。
李先生住在鄭州市金水區(qū)的錦江國際花園小區(qū)，小區(qū)建成于2003年，李先生是最早一批入住的。昨日上午，李先生告訴大河報(bào)記者，最早入住的時(shí)候，鄭州市區(qū)的房子均價(jià)大多在1000多元，錦江國際花園的房?jī)r(jià)在2700元左右，因?yàn)檫@個(gè)小區(qū)無論從交通、環(huán)境還是其他方面來說，都是當(dāng)時(shí)鄭州最高檔的小區(qū)之一。
但是，沒過幾年，小區(qū)的面貌就大不如前，物業(yè)管理不如人意，高層電梯經(jīng)常損壞，小區(qū)綠化損壞無人修補(bǔ)等問題層出不窮，小區(qū)業(yè)主也和物業(yè)發(fā)生過多次矛盾。
李先生說，此前小區(qū)也有業(yè)委會(huì)，但是入住后就沒見開過業(yè)主大會(huì)，也沒進(jìn)行過換屆選舉，甚至很多成員都不在小區(qū)居住。大概兩年前，有業(yè)主提出重新選舉業(yè)委會(huì)。
小區(qū)業(yè)主魯先生就是業(yè)主大會(huì)籌備組的成員。從2016年開始，他和小區(qū)十多位熱心的業(yè)主一起成立了業(yè)主大會(huì)籌備組，籌備選舉新的業(yè)委會(huì)。2018年初，他們按照新的物業(yè)管理?xiàng)l例，向金水錦江社區(qū)和未來路辦事處申請(qǐng)召開業(yè)主大會(huì)。
不僅要有業(yè)委會(huì)還要成立監(jiān)事會(huì)
11月19日上午，錦江國際花園小區(qū)的廣場(chǎng)上搭建起了一個(gè)簡(jiǎn)易的舞臺(tái)，小區(qū)業(yè)主大會(huì)在簡(jiǎn)單而熱烈的氛圍中開始。報(bào)名新一屆業(yè)委會(huì)的11位候選人業(yè)主，以及報(bào)名業(yè)主監(jiān)事會(huì)的7位候選人業(yè)主依次上臺(tái)演講。
演講結(jié)束后，在場(chǎng)的業(yè)主都拿著房產(chǎn)證和身份證等資料，來到業(yè)主大會(huì)籌備組辦公室進(jìn)行確權(quán)，領(lǐng)取選票并投出選票。
值得注意的是，此次的業(yè)主大會(huì)除了選舉新一屆業(yè)主委員會(huì)之外，還要選舉成立監(jiān)事會(huì)。
根據(jù)《河南省物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十四條的規(guī)定：業(yè)主大會(huì)可以設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會(huì)或者獨(dú)立監(jiān)事，負(fù)責(zé)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作，并履行業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。
“我們之所以要設(shè)立監(jiān)事會(huì)，一是新的物業(yè)管理?xiàng)l例中有明確的提倡，再一個(gè)就是因?yàn)榇饲暗臉I(yè)委會(huì)不夠盡責(zé)。”籌備組的一位成員說。在廣泛征求了小區(qū)業(yè)主的意見后，籌備組一致決定成立業(yè)主監(jiān)事會(huì)。業(yè)主監(jiān)事會(huì)的成立程序和業(yè)委會(huì)相同，也是先由小區(qū)業(yè)主自己報(bào)名，業(yè)主大會(huì)進(jìn)行資格審查并公示，然后由業(yè)主投票選舉，在雙過半（業(yè)主人數(shù)過半、建筑面積過半）的前提下，通過差額選舉，最終選出5名監(jiān)事會(huì)成員。
監(jiān)事會(huì)該怎樣履行監(jiān)督職能呢？籌備組成員介紹說，監(jiān)事會(huì)由業(yè)主大會(huì)授權(quán)，可以隨時(shí)咨詢和質(zhì)疑業(yè)委會(huì)的決定，要求業(yè)委會(huì)公布開支賬目，并對(duì)賬目進(jìn)行審計(jì)。
對(duì)此，河南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)房地產(chǎn)管理學(xué)院的劉社教授指出，小區(qū)成立監(jiān)事會(huì)，一方面來說是個(gè)好事兒，從機(jī)制建設(shè)角度上，往民主管理和增進(jìn)監(jiān)督方面邁出了一大步。但另一方面，選出來的成員能否真正行使職權(quán)，要經(jīng)過一定時(shí)間的觀察檢驗(yàn)。業(yè)主大會(huì)還需在監(jiān)事會(huì)的換屆和改選方面做出進(jìn)一步的完善。
業(yè)主在外咋投票？視頻確權(quán)出新招
要舉行業(yè)主大會(huì)，按照《河南省物業(yè)管理?xiàng)l例》的第二十六條的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加，方為有效。
但是現(xiàn)實(shí)情況是，不少業(yè)主都移居別處了，有的甚至出國。這種情況下，怎樣保證參會(huì)業(yè)主的“雙過半”呢？錦江國際花園小區(qū)的業(yè)主們創(chuàng)造性地使用了“視頻確權(quán)”的辦法。
“視頻確權(quán)，就是讓房子的業(yè)主通過現(xiàn)場(chǎng)視頻的方式，確認(rèn)自己的業(yè)主身份，委托自己的投票權(quán)。”籌備組的魯先生說，在最新的《河南省物業(yè)管理?xiàng)l例》的第二十六條中有規(guī)定：在滿足實(shí)名投票的條件下，提倡采用信息化技術(shù)手段改進(jìn)業(yè)主大會(huì)表決方式。正是這一條文，幫他們打開了思路，解決了難題。對(duì)于人在外地的業(yè)主，可以作為委托人，指定一個(gè)被委托人，在籌備組工作人員的見證下，通過現(xiàn)場(chǎng)視頻的方式，出示自己的房本和身份證原件，提供給工作人員核實(shí)，同時(shí)承諾將此次業(yè)主大會(huì)需要表決有關(guān)事項(xiàng)的表決權(quán)委托給被委托人。
在當(dāng)天的投票現(xiàn)場(chǎng)，記者就見到一位女士前來投票。她告訴記者，她所住的房子是女兒的，女兒最近在美國，通過這種方式，女兒省得來回跑一趟。
金水錦江社區(qū)書記范海元告訴記者，通過視頻確權(quán)的方式，提高了業(yè)主參與度。目前在小區(qū)1100多戶業(yè)主中，確認(rèn)參加投票的800多戶。
通過視頻確權(quán)投票的方式，在法律上是否有效？河南繼春律師事務(wù)所的于繼春律師認(rèn)為，視頻確權(quán)投票的方式，從形式上來講，符合《河南省物業(yè)管理?xiàng)l例》的第二十六條的相關(guān)規(guī)定，從內(nèi)容上來說，委托過程明確具體，內(nèi)容客觀真實(shí)，當(dāng)事人的意思表示真實(shí)，不違背法律的規(guī)定，在法律上應(yīng)當(dāng)有效。
作者：大河客戶端記者 丁豐林文/圖
編輯：河南商報(bào) 王凡
來源：大河報(bào)
