剛過(guò)完年，家住濮陽(yáng)市范縣的老崔就忙著到法院打官司。2013年，老崔在范縣新區(qū)一樓盤(pán)購(gòu)買商品房一套，交房后，因小區(qū)中有一棟房屋質(zhì)量驗(yàn)收不合格，致使房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)“難產(chǎn)”。2017年11月，老崔向當(dāng)?shù)胤ㄔ禾崞鹪V訟，向開(kāi)發(fā)商索要逾期辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的違約金。近日，該案二審開(kāi)庭。
案例
交房3年多房子還是“黑戶”，業(yè)主索賠違約金
老崔幾年前搬進(jìn)了縣城的新房，但這個(gè)新房沒(méi)少讓他操心。到了去年，矛盾走到了一個(gè)必須依靠法律來(lái)解決的狀況，年前年后，一輩子沒(méi)打過(guò)官司的老崔，忙著在法庭奔波。
老崔買的新房，位于濮陽(yáng)市范縣未來(lái)花園，2013年簽了合同，交了首付，約定交房日期為次年10月。隨后，開(kāi)發(fā)商如期交房，老崔入住，但房產(chǎn)證辦理卻沒(méi)有下文。老崔催問(wèn)了幾次，發(fā)現(xiàn)這背后存在不少問(wèn)題。
原來(lái)，老崔的房子辦理不了房產(chǎn)證，是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商未將辦理權(quán)屬證書(shū)所需的資料在當(dāng)?shù)胤抗懿块T(mén)備案，而當(dāng)?shù)胤抗懿块T(mén)之所以不予備案，是因?yàn)樵撔^(qū)有一棟樓存在質(zhì)量問(wèn)題，驗(yàn)收沒(méi)有通過(guò)。這樣一來(lái)，老崔和其他鄰居都暫時(shí)無(wú)法辦理房產(chǎn)證。
辛辛苦苦買的房子，入住3年多還是“黑戶”，這讓小區(qū)的業(yè)主們很鬧心。他們反復(fù)找開(kāi)發(fā)商協(xié)商，但開(kāi)發(fā)商表示，問(wèn)題正在解決，而且房屋已經(jīng)如期交付給業(yè)主了，未影響業(yè)主對(duì)房屋的實(shí)際支配。
買房子要有“房本”，這是買房最基本的常識(shí)。那么買房之初，關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記是如何約定的呢？老崔介紹，買房的時(shí)候他與開(kāi)發(fā)商簽訂有《商品房買賣合同》，其中第十四條約定，出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后180日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的材料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。如因出賣人原因，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的，雙方協(xié)商解決處理。
“合同約定180天內(nèi)備案，到現(xiàn)在都3年多了，還沒(méi)有解決。”老崔遂將小區(qū)開(kāi)發(fā)商告上法庭，2017年年底，法院出具了一審判決書(shū)。
法院審理查明，涉案房屋沒(méi)有房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)。根據(jù)雙方提供的證據(jù)，法院認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商協(xié)助老崔辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，判令開(kāi)發(fā)商于判決生效30日內(nèi)協(xié)助老崔辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)。但由于開(kāi)發(fā)商已經(jīng)將房屋交付老崔，老崔一直居住至今，開(kāi)發(fā)商未按期協(xié)助其辦理房產(chǎn)證的行為并未影響其對(duì)房屋進(jìn)行占有、使用等權(quán)利，因此未支持老崔討要違約金。一審判決后，老崔提起了上訴，目前，該案二審已開(kāi)庭審理，未當(dāng)庭宣判。
說(shuō)法
房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)，還有這些法律問(wèn)題你需要了解
解惑
房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)違約金，法律如何規(guī)定？
記者了解到，老崔持有的《商品房買賣合同》中，規(guī)定了交房后180天內(nèi)開(kāi)發(fā)商要去備案，但對(duì)于買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該承擔(dān)什么樣的責(zé)任，沒(méi)有明確規(guī)定，老崔索賠違約金是否有相關(guān)法律依據(jù)？
北京盈科（鄭州）律師事務(wù)所律師宋雪蘭介紹，遇到民事糾紛，有合同約定的，按照合同約定追究責(zé)任，合同沒(méi)有約定的，按照相關(guān)法律規(guī)定。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條規(guī)定，由于出賣人的原因，買受人在期限屆滿未能取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。期限有3種情況分別是：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；（二）商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。
具體賠多少？第十八條規(guī)定：合同沒(méi)有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。
解惑
3年前就出現(xiàn)問(wèn)題，為啥2017年年底才訴訟？
一審中，開(kāi)發(fā)商提出，依據(jù)合同約定原告要求違約金訴訟時(shí)效已過(guò)，法院不應(yīng)支持其訴訟請(qǐng)求。這是咋回事？宋雪蘭介紹，開(kāi)發(fā)商提及的訴訟時(shí)效問(wèn)題，的確需要購(gòu)房者多加留心。本案中老崔2014年10月收房，按照約定，180日內(nèi)開(kāi)發(fā)商如果沒(méi)有去備案，老崔從2015年4月可以提起民事訴訟，追究開(kāi)發(fā)商的責(zé)任。根據(jù)之前的規(guī)定，訴訟時(shí)效是2年，也就是說(shuō)，從2017年5月開(kāi)始，老崔就無(wú)法再向法院提起訴訟。
值得一提的是，2017年10月《民法總則》正式實(shí)施，原本2年的訴訟時(shí)效改為3年，老崔在2018年5月前，都可以起訴。
解惑
業(yè)主未繳納住宅專用維修基金、契稅，影響開(kāi)發(fā)商登記？
采訪中記者了解到，按時(shí)交房逾期辦證的情況，在生活中并不罕見(jiàn)，而索賠違約金的情況，也是時(shí)有發(fā)生。住在范縣另一個(gè)小區(qū)的王先生維權(quán)成功。
王先生2014年10月購(gòu)買商品房一套，2015年6月20日交房。因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商沒(méi)有按約定及時(shí)辦理備案及初始登記，致使王先生未能及時(shí)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)。開(kāi)發(fā)商卻稱，辦理不動(dòng)產(chǎn)過(guò)戶登記需要雙方配合，是否造成損失、損失大小，無(wú)法確定。王先生本人沒(méi)有按照合同約定，在簽約后30日內(nèi)繳存住宅專項(xiàng)維修基金、契稅等，不能辦理不動(dòng)產(chǎn)登記是王先生造成的。
范縣人民法院審理后認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商對(duì)業(yè)主辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)有協(xié)助義務(wù)，上述意見(jiàn)不能成為答辯理由，最終判令開(kāi)發(fā)商賠付違約金。二審維持原判。
提醒簽合同前，明確逾期辦理房產(chǎn)證的違約責(zé)任
宋雪蘭提醒，近年來(lái)商品房買賣糾紛呈上升趨勢(shì)，市民在買房的過(guò)程中一定要多加注意，避免類似情況發(fā)生。買房前消費(fèi)者應(yīng)關(guān)注合同中對(duì)于逾期交房、逾期辦理房產(chǎn)證是否有約定，如果開(kāi)發(fā)商對(duì)此沒(méi)有明確約定，消費(fèi)者可要求在合同的補(bǔ)充協(xié)議中增添相應(yīng)條款。
來(lái)源：大河報(bào)
編輯：河南商報(bào) 孫亞男