在鄭州不少黃金地段，有房本的地下商鋪每平方米售價(jià)達(dá)3萬(wàn)元左右，一個(gè)實(shí)用面積20多平方米的地下鋪位每月租金達(dá)2萬(wàn)元左右。
　
在這片少有人關(guān)注的投資領(lǐng)域，存在投資群體少、缺乏估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、交易頻次弱、買(mǎi)賣(mài)雙方信息不同步的狀況，風(fēng)險(xiǎn)與商機(jī)并存。
　
河南商報(bào)記者走訪(fǎng)了10多個(gè)各種類(lèi)別的地下空間，為你解讀“地下樓市”市場(chǎng)價(jià)值。

【價(jià)格】
500平方米的地下超市
標(biāo)價(jià)600萬(wàn)元
　
在金水區(qū)南陽(yáng)路某小區(qū)，一家位于地下的超市掛牌價(jià)600萬(wàn)元。

河南商報(bào)記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，這家超市位于小區(qū)地下車(chē)庫(kù)內(nèi)，里面別有洞天。從日用百貨到蔬菜、水果、生鮮、速凍食品，應(yīng)有盡有，還布局有一個(gè)菜鳥(niǎo)驛站。

“想把超市轉(zhuǎn)手，是因?yàn)檫€有別的生意要做，實(shí)在顧不過(guò)來(lái)。”超市老板介紹，這家超市實(shí)用面積500平方米，售價(jià)600萬(wàn)元，但沒(méi)有房本。

對(duì)于這個(gè)報(bào)價(jià)，小區(qū)業(yè)主趙先生并不認(rèn)可：“這超市規(guī)模雖大，但用的是小區(qū)地下車(chē)庫(kù)的地兒，好在有菜鳥(niǎo)驛站，平時(shí)超市人氣還行，但小區(qū)地下空間都是人防工程，辦不了房產(chǎn)證。”
　


商業(yè)地產(chǎn)地下商鋪
每平方米3萬(wàn)多元

從上述小區(qū)向東南方向約3公里處，東風(fēng)路與豐慶路交叉口附近，某商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目也在出售地下空間，置業(yè)顧問(wèn)劉先生介紹：“負(fù)一層空間也是商鋪，能辦房產(chǎn)證，剩余少量地下商鋪對(duì)外出售，每平方米3萬(wàn)多元，房?jī)r(jià)按建筑面積計(jì)算，公攤面積約占一半。”

而在東風(fēng)路花園路、航海路經(jīng)開(kāi)第四大街附近的兩處商業(yè)項(xiàng)目，置業(yè)顧問(wèn)均表示地下商鋪可辦房本，售價(jià)分別是每平方米3萬(wàn)元和每平方米2萬(wàn)多元。

“雖然是在地下，但我這是黃金地段，正兒八經(jīng)是個(gè)商鋪，有房本兒能交易。”市民侯林（化名）在大上海城負(fù)一層商業(yè)街擁有一個(gè)靠近路口的32平方米的商鋪，她要價(jià)98萬(wàn)元，算下來(lái)，每平方米合3萬(wàn)多元。

【調(diào)查】
地下商鋪二手市場(chǎng)
交易頻率較低

“有朋友急用錢(qián)，想把地下商鋪便宜點(diǎn)賣(mài)給我，這投資劃算嗎？”近段時(shí)間，通過(guò)公眾號(hào)樓市商報(bào)（loushishangbao）后臺(tái)，有粉絲發(fā)來(lái)這樣的疑問(wèn)。在多個(gè)二手房交易網(wǎng)站，河南商報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，并無(wú)地下商鋪這一品類(lèi)，也很難查詢(xún)到交易歷史價(jià)格。

“以前，地下空間不被人重視，一個(gè)有房本的地下商鋪，價(jià)格也就跟附近的住宅持平，比一樓商鋪至少便宜一半。”資深二手房經(jīng)紀(jì)人王青（化名）告訴河南商報(bào)記者，這類(lèi)“地下房產(chǎn)”在二手房市場(chǎng)交易頻率很低，房主前幾年買(mǎi)入價(jià)格低，商鋪?zhàn)饨鸶?，租金收入抵扣銀行按揭還有盈余，不是急用錢(qián)不會(huì)賣(mài)，想購(gòu)買(mǎi)此類(lèi)房產(chǎn)只能靠運(yùn)氣。

地下商鋪實(shí)際售價(jià)如何
河南商報(bào)記者找到兩宗一年內(nèi)地下空間交易抵押的實(shí)際案例。

在2017年的一宗房產(chǎn)抵押交易中，大上海城負(fù)一層一處建面不到25平方米的房產(chǎn)，抵押借款25萬(wàn)元，抵押價(jià)格折合每平方米1萬(wàn)多元（抵押價(jià)格一般遠(yuǎn)低于實(shí)際售價(jià)）。房屋所有權(quán)證顯示，該房產(chǎn)于2009年通過(guò)出讓方式獲得土地使用權(quán)，2011年取得房產(chǎn)證。

今年1月，金水區(qū)健康路上一處負(fù)一層房產(chǎn)、建面1000余平方米的地下空間進(jìn)行交易，售價(jià)為18000元每平方米，有房產(chǎn)證，目前為咨詢(xún)培訓(xùn)類(lèi)用途。
　
【投資】
沒(méi)有房本的地下商鋪
保值增值空間很小

王青提醒：上述南陽(yáng)路某小區(qū)的地下超市，其所在的車(chē)庫(kù)實(shí)際上是人防工程性質(zhì)，12000元每平方米購(gòu)買(mǎi)的只是使用權(quán)，無(wú)法辦房本意味著房產(chǎn)無(wú)法抵押擔(dān)保，保值增值空間很小。

類(lèi)似這樣的情況還有很多，豐慶路上一處老舊小區(qū)的地下室也在對(duì)外招商，看管地下室的張大爺介紹，地下空間沒(méi)有房產(chǎn)證，只能租賃，每間10多平方米，每月800~1000元。陰涼的地下室內(nèi)，燈管綻放著白光。除了一家文具店外，幾間店鋪卷閘門(mén)緊鎖；地下室中央幾排攤位閑置，落滿(mǎn)厚厚的灰塵。

地下空間投資價(jià)值指標(biāo)：
房租+溢價(jià)+抵押變現(xiàn)

“衡量地下空間投資價(jià)值的指標(biāo)有兩個(gè)，一是房?jī)r(jià)，二是租金。”1月21日中午，在二七廣場(chǎng)附近一家星巴克咖啡館，房產(chǎn)投資老炮兒孫兵（化名）分析。

“投資追求的回報(bào)，不簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單是房租收入，而是房產(chǎn)本身的溢價(jià)。”孫兵以自己持有的金水區(qū)一處地下商業(yè)房產(chǎn)舉例，2012年前后，購(gòu)買(mǎi)價(jià)僅有8000多元每平方米，現(xiàn)在價(jià)值已經(jīng)至少翻一番，掛牌價(jià)兩萬(wàn)多元。孫兵分析，只要購(gòu)買(mǎi)的是可以辦理房本的地下空間，憑房產(chǎn)證、不動(dòng)產(chǎn)證，就可以向金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行抵押貸款，獲取現(xiàn)金流。

臨近交通樞紐
地下商鋪更好租

孫兵說(shuō)，商鋪不同于住宅，衡量?jī)r(jià)值的標(biāo)準(zhǔn)不在于地下、地上，而在于客流量，不少商業(yè)綜合體都會(huì)在地下布局大型超市，無(wú)論是人流量還是滯留時(shí)間都相當(dāng)可觀，在其附近購(gòu)買(mǎi)商鋪，不愁租不上好價(jià)格，“一旦租金收入能抵扣每月的銀行按揭款，就是付個(gè)首付坐等升值的事兒。”

此外，地下空間的價(jià)值還與交通便利性和商業(yè)體的經(jīng)營(yíng)管理有關(guān)。

1月20日上午10點(diǎn)，德化新街負(fù)一層就已人頭攢動(dòng)，“每天人流量數(shù)以萬(wàn)計(jì)，到了周末或節(jié)假日，地鐵1號(hào)線(xiàn)二七廣場(chǎng)站通往地下步行街的入口還‘堵人’吶。”在德化新街負(fù)一層做服裝生意的小王說(shuō)，前來(lái)消費(fèi)的主要是年輕人群體，地鐵1號(hào)線(xiàn)、2號(hào)線(xiàn)把它們從東西南北的大學(xué)城里拉過(guò)來(lái)，路很順。

臨近中午，在福壽街大同路附近的鄭州地一購(gòu)物街24號(hào)出入口外，手扶電梯停用，地下步行街顯得很冷清，在此做飾品生意的老王盤(pán)了個(gè)十幾平方米的鋪?zhàn)?，嘆息生意不好做的同時(shí)，他也坦言租金便宜，“租金每平方米每月160元，物業(yè)費(fèi)每平方米每月才10元。”

上述倆地下商業(yè)街的招商人員介紹，兩項(xiàng)目同屬于人防工程性質(zhì)，鋪位只能租賃不能買(mǎi)賣(mài)。

作者：河南商報(bào)首席記者 高瞻展
編輯：河南商報(bào)趙琦
來(lái)源：河南商報(bào)