【案例】簽約11天后限購(gòu)政策出臺(tái)，房主發(fā)律師函認(rèn)為其違約

    去年12月10日，賈先生在鄭州市一家中介公司的見(jiàn)證下與房主袁女士簽約，購(gòu)買其名下房產(chǎn)一套，總價(jià)64萬(wàn)余元。簽約后，賈先生支付定金、傭金、代辦費(fèi)共計(jì)5萬(wàn)元。

    簽約后11天，也就是2016年12月21日，鄭州市人民政府發(fā)布相關(guān)調(diào)控通知，規(guī)定：非鄭州戶籍家庭，在本市購(gòu)買住房時(shí)，需提供在本市連續(xù)繳納2年以上（含2年）個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明。賈先生戶籍在外省，且沒(méi)有辦理個(gè)人所得稅或者社保，所以不具備購(gòu)房資格。

    雙方因此產(chǎn)生爭(zhēng)議，賈先生討要5萬(wàn)元已支付費(fèi)用，但房主袁女士卻認(rèn)為賈先生違約，于今年3月份發(fā)出一份律師函，告知其合同已解除。賈先生多次討要已支付費(fèi)用，均被拒絕。隨后，他將房主和中介告上法庭。

    鄭州市管城區(qū)人民法院審理后，判決房主退還購(gòu)房定金3萬(wàn)余元，中介退還中介費(fèi)用8000元。

    【說(shuō)法】明知沒(méi)購(gòu)房資格卻盲目簽約，出現(xiàn)問(wèn)題需擔(dān)責(zé)

    “政府出臺(tái)限購(gòu)政策屬不可抗力因素，法庭認(rèn)為雙方均不違約。”該院民一庭庭長(zhǎng)孟永紅告訴記者，買賣合同中有免責(zé)條款：如遇洪水、地震等不可抗力原因，導(dǎo)致合同不能履行的，甲乙丙三方互不承擔(dān)責(zé)任。鄭州市人民政府出臺(tái)的限購(gòu)政策導(dǎo)致了一批類似賈先生這樣，簽過(guò)了購(gòu)房合同，卻沒(méi)有辦理過(guò)戶手續(xù)的用戶，無(wú)法購(gòu)房，但這個(gè)政策屬于不可抗力因素，雙方均不存在違約，那么，房主就無(wú)權(quán)扣押賈先生的定金。

    雖然中介促成了雙方簽訂房屋買賣合同，但中介的居間行為并沒(méi)有完全完成，為此，賈先生只需要承擔(dān)合理的中介費(fèi)，法庭酌情為5000元。

    限購(gòu)政策實(shí)施后，不少?zèng)]有資格的買方，聽(tīng)信中介的說(shuō)辭，認(rèn)為只要花錢，就可以辦理相關(guān)的手續(xù)，讓其擁有買房資格，一旦出現(xiàn)問(wèn)題，誰(shuí)來(lái)?yè)?dān)責(zé)？孟永紅介紹，實(shí)際中的確存在這樣的案例，但買方如果明知道沒(méi)有購(gòu)買資格，依然輕信中介言論，盲目簽約，房屋買賣無(wú)法成交，則其需要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。線索提供徐曉艷陳學(xué)敏