北龍湖區(qū)域圖

□記者孫煊哲實習(xí)生李叢叢

北龍湖，以完善的配套、高端的規(guī)劃、優(yōu)美的風(fēng)景傲視鄭州各大區(qū)域。

一直以來，北龍湖就是鄭州樓市的風(fēng)向標(biāo)，這里每次有風(fēng)吹草動，就會掀起市場的波瀾。

地王，如影隨形。從2012年的軌道交通龍湖上第開始，這里就地王不斷，被稱為“地王窩”。地價影響著房價，這里的房價又感染著東區(qū)，東區(qū)又影響著整個鄭州市場。5年多的時間里，這里的地價從655萬元/畝，上漲至4184萬元/畝。樓面價從每平方米5000多元上升到每平方米近37000元。

高地價注定這里是實力房企的獨享盛宴。事實上，即使北龍湖項目利潤變薄，房企們還是趨之若鶩。“提升品牌、錘煉隊伍和積累經(jīng)驗是房企更為看重的。”一名房企負(fù)責(zé)人一語中的。

北龍湖看似神秘，仔細(xì)分析還是有規(guī)律可循。

影響居住品質(zhì)很大程度上體現(xiàn)在容積率上，區(qū)域東南片區(qū)的恒大悅龍臺、正商善水上境、亞新茉莉公館屬于同一類型，容積率普遍達(dá)到2.5左右，三者產(chǎn)品形態(tài)也比較相似，多為精裝、高層，單價在31000元/┫左右，戶型不算太大，總價相對較低。而永威上和院、正弘瓴、豫農(nóng)九如意、榮盛華府等又是一類，容積率普遍在1.5~1.7之間，戶型較大，總價較高。

而在地價方面，豫農(nóng)九如意、建業(yè)海馬九如府、國投玖棟、亞新茉莉公館、正弘瓴、永威上和院、正商善水上境等屬于同一陣營，地價單價在1500萬元/畝~2000萬元/畝之間，樓面價在11000元/┫至17000元/┫之間;而恒大悅龍臺、雅居樂御賓府、融盛華府的地價分別為2048萬元/畝、2431萬元/畝以及2604萬元/畝，后兩者的樓面價達(dá)到24127元/┫和26034元/┫，屬于同一區(qū)間。

之后的融創(chuàng)中原壹號院、金茂府更是直接把地價拉升到3631萬元/畝和4184萬元/畝，樓面價也接近37000元/┫;再之后鄭州出臺“限地價競房價”政策，地王不復(fù)存在，正商、碧桂園、中建等房企摘地均價下降到約2400萬元/畝，房價限定在32000元/┫以內(nèi)，這讓之前高價拿地的房企頗為尷尬。

昔日地王今安在？近日，記者實地探訪北龍湖，這里車來車往，工地?zé)峄鸪?，一派繁榮景象。

豫農(nóng)九如意

土地成交日期：2014年8月20日土地單價：1704萬/畝樓面價：17040元/┫售價：43000元/┫

點評：豫農(nóng)是一家具有國企背景的房企，2014年8月份在北龍湖拿下三料地王后就沒太急著立刻開發(fā)銷售回款，而是想精雕細(xì)琢把九如意打造成豫農(nóng)的標(biāo)桿項目，以提升品牌價值。

九如意沒有售樓部，僅僅在豫農(nóng)公司總部設(shè)了一間接待室。項目容積率1.5，共規(guī)劃17棟樓;戶型分為三個產(chǎn)品類別共17種戶型：大平層196~270┫，院墅337~490┫，空中四合院453~513┫。

九如意于2016年9月9號開盤，沒有經(jīng)過很多的宣傳，客戶群體均為內(nèi)部介紹，開盤即去化70%左右，單價在4萬元/┫以上。最新統(tǒng)計，截至目前該項目已銷售202套房源，銷售量80%。剩余46套房源，雖然位置好、戶型好，平均面積較大，總價較高，這讓實力稍弱的購房者無奈放棄。

記者在九如意工地現(xiàn)場看到，工地已經(jīng)全部封頂，有一半的外網(wǎng)已經(jīng)去掉，預(yù)計明年5月底交房。整體建筑為新中式風(fēng)格，外立面采用實用、耐久雙合磚及天然石材做干掛覆蓋，色彩端莊穩(wěn)重。

建業(yè)海馬九如府

土地成交日期：2014年8月29日土地單價：1511萬/畝樓面價：13330元/┫售價：2015年11月首次開盤洋房2.8萬元/┫

點評：九如府當(dāng)年跟豫農(nóng)幾乎同時拿地，地價也差不多，不同的是建業(yè)海馬拿到地后立刻選擇開發(fā)?？腿汉芏喽际菦_著建業(yè)的品牌去的，多為其老業(yè)主。

九如府最大的亮點就是價格，項目于2015年11月首次開盤，平層價格為2.2萬元/┫~2.6萬元/┫，聯(lián)排別墅為4.5萬元/┫~5.3萬元/┫。到了2016年6月份清盤，最低甚至僅為2.3萬元/┫，而到了當(dāng)年7月份，周邊價格已經(jīng)漲到4萬元/┫以上，很多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為建業(yè)海馬沒有及時看清形勢，清盤過早，售價偏低。

目前項目已全部封頂，外立面已經(jīng)做好，綠化正在施工中，預(yù)計今年年底交房。

永威上和院

土地成交日期：2015年8月26日土地單價：1753.45萬元/畝樓面價：15474元/┫

點評：上和院緊臨體育公園，占地71.2畝，僅設(shè)計4排共12棟樓，犧牲了一排樓，保證了足夠的樓間距。項目網(wǎng)羅李瑋珉、莊鎮(zhèn)光等一大批頂尖設(shè)計師，新中式的風(fēng)格設(shè)計由萬柳書院原班人馬設(shè)計;外立面采用奧地利維納博艮手工陶板，窗戶采用日本YKK系統(tǒng)窗。

在上和院售樓部內(nèi)，幾乎沒有看房者，置業(yè)顧問稱，目前項目處于封盤狀態(tài)，上和院的售樓員都調(diào)到其他項目了。據(jù)悉上和院一共300多套房源，有意愿購買者已達(dá)800多戶，由于遲遲沒開盤，有一部分客戶流入到其他項目，但還是有一大部分永威忠實粉選擇等待。

工程方面，目前幾乎已經(jīng)全部封頂。

融創(chuàng)中原壹號院

土地成交日期：2016年8月18日土地單價：3631萬元/畝樓面價：36310元/┫

點評：融創(chuàng)中原壹號院城市展廳已開放，目前接受前期咨詢，未正式對外銷售。

項目由李瑋珉、莊鎮(zhèn)光、任治國三位大匠執(zhí)筆，容積率小于1.5，僅規(guī)劃20棟5層低密洋房，產(chǎn)品規(guī)劃為190~320┫的大平層，一層一戶。

值得一提的是，中原壹號院作為平層項目，主流層高3.3米，樓王頂層3.85米，在北龍湖極為稀缺。外立面?zhèn)鞒袊H一線的立面文化，采用大面積的璀璨晶鉆幕墻，營造360°IMAX的環(huán)幕視野。作為李瑋珉在中原的唯一成品房作品，傳承融創(chuàng)壹號院系品牌基因，為中原壹號人物營造高端生活體驗。

軌道交通龍湖上第

占地：56.51畝成交日期：2012年7月11日單價：936.12萬元/畝樓面價：8260元/┫

點評：龍湖上第面積為56畝，法式的建筑風(fēng)格，產(chǎn)品形態(tài)為185┫~205┫的復(fù)式，與龍之夢高度重合。之前有人認(rèn)為是某國企的家屬院，但置業(yè)顧問稱之前也對外銷售，目前有少量往外轉(zhuǎn)的房源，銷售均價超過3萬元/┫。

目前主體外立面已經(jīng)全部展示，正在回填土。

國投玖棟

土地成交日期：2014年8月6日土地單價：1613萬元/畝樓面價：16132元/┫

點評：國投玖棟同樣具有國企背景，面積只有30多畝，建設(shè)有9棟樓，故名為玖棟。產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)為270┫~460┫的復(fù)式以及210┫的大平層。項目為毛坯交房，配備有日本大金空調(diào)、德國蒂森克虜伯電梯、意大利迪瑞dierre鋼木裝甲門以及意阿魯克系統(tǒng)窗。

目前工地所有樓棟外架基本拆除，外立面清新典雅。售樓部內(nèi)人氣冷清，置業(yè)顧問表示項目已清盤。2014年國投拿下該地塊，選房較早，最初的內(nèi)購平層價格為2.6萬元/┫~2.8萬元/┫，整體均價35000元/┫。

金茂府

土地成交日期：2016年8月18日土地單價：4184萬元/畝樓面價：36915元/┫

點評：作為目前北龍湖區(qū)域地價、樓面價最高的項目，金茂府從面世以來就頗受矚目。記者一進(jìn)入項目城市展廳，置業(yè)顧問禮貌地遞過來一瓶礦泉水，隨后帶領(lǐng)顧客講解央企金茂的概況，語言得體，落落大方，據(jù)說每個置業(yè)顧問都經(jīng)過嚴(yán)格培訓(xùn)，并達(dá)到五星級酒店服務(wù)員的標(biāo)準(zhǔn)才能上崗。展廳布置了一個影音室，播放其他城市金茂府的宣傳片，讓人對金茂府系列產(chǎn)品有了大致的了解。

鄭州金茂府主打科技住宅，地源熱泵系統(tǒng)、毛細(xì)管網(wǎng)系統(tǒng)等7大核心科技讓房間內(nèi)常年保持恒溫、恒濕。由于樓面價已經(jīng)達(dá)到3.7萬元/┫，因此業(yè)內(nèi)有傳言說金茂府將賣到6萬元/┫~8萬元/┫，但置業(yè)顧問稱項目開盤時間和價格都沒有確定，目前只是咨詢當(dāng)中。項目共規(guī)劃17棟樓，物業(yè)形態(tài)為平層、復(fù)式、疊加別墅，其中即使有黑科技加持，即使有精裝附身，如果售價過高也會讓其性價比大打折扣。

正商善水上境

土地成交日期：2016年1月7日土地單價：1844萬元/畝樓面價：11065元/┫售價：高層31000元/┫，洋房34000元/┫

點評：正商在北龍湖的第一個項目，也是正商的第一個高端項目。高層采用新中式、洋房采用賴特草原設(shè)計風(fēng)格。項目占地102畝，容積率2.5，共規(guī)劃19棟樓，其中13棟為多層洋房(毛坯)，6棟為精裝高層。面積區(qū)間為高層169~180┫、洋房184~201┫、復(fù)式180~227┫。

售樓部設(shè)在業(yè)主會所中，今年7月份項目樣板間開放，展示面積180┫的四房，為其主力戶型，由梁志天設(shè)計，精裝選用國際一線品牌，如意大利頂級品牌迪瑞裝甲入戶門、德國旭格系統(tǒng)窗、德國博世的廚電、德國漢斯格雅花灑以及瑞士勞芬一體式智能馬桶等等，這些不計成本的豪華品牌的堆積成為善水上境一大亮點。

目前高層售價28200~32000元/┫，洋房售價34000元/┫左右。主體已經(jīng)封頂，在做外立面。

此外，正商于今年7月份在北龍湖再下一城，花費22.05億元拿下“6號地”，該地塊位于朝陽路眾意路口，屬于北龍湖的核心區(qū)域，距離湖心島更近，低于1.5的容積率注定其定位要高于善水上境。據(jù)正商內(nèi)部人透露，該項目名叫瓏湖上境，目前項目已經(jīng)破土動工，張老板要求該項目要延續(xù)善水上境項目不惜成本的做法，將其打造成正商最高端項目。

正弘瓴

土地成交日期：2015年6月9日土地單價：1710萬元/畝樓面價：15084元/┫

點評：正弘瓴是少數(shù)在北龍湖區(qū)域建售樓部的項目，也是第一個有售樓部的項目，給客戶以視覺信心。新中式的售樓部端莊大氣，經(jīng)常舉辦一些暖場活動，未來售樓部將成為業(yè)主會所。地下負(fù)一層配備3000┫業(yè)主會所。

上周，記者再次來到售樓部，置業(yè)顧問與幾個月前記者首次探訪相比，熱情了許多，現(xiàn)場人氣也較旺，置業(yè)顧問稱是業(yè)主當(dāng)天在選車位。

項目分為聯(lián)排、疊墅、洋房三種業(yè)態(tài)，其中聯(lián)排面積為220┫~281┫，疊墅面積為222┫~227┫，洋房面積為229┫~240┫。據(jù)置業(yè)顧問稱，目前銷售剩余小區(qū)中央地段的13#、15#、16#共3棟洋房，均價約為41000元/┫。

亞新茉莉公館

土地成交日期：2015年10月14日土地單價：1625萬元/畝樓面價：12183元/┫售價：開盤時高層23700元/┫，洋房27000元/┫，目前約31000元/┫

點評：亞新茉莉公館售樓部設(shè)在亞新總部中心的聯(lián)合展廳二樓，目前看房者較少。茉莉公館容積率接近2.0，共規(guī)劃有13棟樓，其中6棟為7~11層的洋房，戶型面積190~240┫;7棟17層精裝小高層，戶型面積為130~190┫。

茉莉公館定位跟正商善水上境、恒大悅龍臺一樣，同樣走的是差異化路線，由于面積不大，門檻降低。目前高層售價31000元/┫左右，亞新一直致力于成品住宅研究，其精裝也是一大亮點。

榮盛華府

土地成交日期：2016年6月1日土地單價：2604萬元/畝樓面價：26034元/┫

點評：榮盛華府的物業(yè)形態(tài)包括平層、疊拼以及雙拼，其中平層有202戶，面積為180┫~200┫，跟豫農(nóng)九如意相比大小合理，總價低;疊拼112戶，面積215┫~270┫;中間4棟為500┫的雙拼，共8戶，在北龍湖區(qū)域比較稀缺。

具體開盤信息待定。

華府作為榮盛來河南的第一個項目，是否能夠延續(xù)全國20強(qiáng)之列應(yīng)有的品質(zhì)，還需時間驗證。工程進(jìn)度方面，目前主體工程已經(jīng)出地面，41米寬的大門是一大亮點。

信和龍之夢

土地單價：655萬元/畝成交日期：2012年9月樓面價：5779元/┫

點評：近期龍之夢東苑開始交付，全部為復(fù)式，記者在現(xiàn)場看到，綠化相比于西苑有了一些進(jìn)步。去年龍之夢的維權(quán)讓其成為焦點，主要反映為綠化不合格，但是維權(quán)歸維權(quán)，當(dāng)初2萬元/┫左右的價格，如今已上漲近一倍，業(yè)主史先生表示，“現(xiàn)在覺得也沒有那么虧了”。

添溪上苑

添溪上苑的開發(fā)商河南省鄭東新區(qū)建設(shè)投資有限公司同樣具有國企背景，項目采用新中式風(fēng)格設(shè)計，規(guī)劃為27棟7層洋房，面積區(qū)間為160~334┫。從拿地后一直沒有動工，今年5月份跟鄭東新區(qū)25個重點項目一起開建。在九如路附近的售樓部內(nèi)，置業(yè)顧問稱，目前項目不對外銷售，直接把記者給“攆走”了。該項目受不少業(yè)內(nèi)關(guān)注，具體細(xì)節(jié)，記者將繼續(xù)打聽。

恒大悅龍臺

土地成交日期：2016年11月22日土地單價：2049萬元/畝樓面價：12254元/┫售價：約31000元/┫

點評：在北龍湖的主要街道上，隨處看到西裝革履的銷售人員給往來車輛發(fā)宣傳單，不用問，這些都是恒大悅龍臺的“地推”人員。

與北龍湖很多項目相比，恒大悅龍臺售樓部人氣確實相對熱鬧，來咨詢的人絡(luò)繹不絕。銷售人員告訴記者：項目容積率2.5，包括13棟高層和7棟洋房，全部精裝交付。高層面積為130~200┫，洋房為200~220┫。

目前在售高層140~200┫的房源，均價32000元/┫，少量洋房200┫的房源在售，價格區(qū)間40000~50000元/┫不等，具體一房一價。

項目緊臨鄭大一附院，是其主要亮點，但由于緊臨安置區(qū)和高架橋讓其品質(zhì)稍受影響，加上地理位置處于北龍湖邊緣地帶，2.5的容積率也沒法跟核心區(qū)域的項目相比，但相對較低的總價以及精裝交付成為悅龍臺定位差異化的成功法寶。s