今年鄭州的雨水格外多，據(jù)傳說河南是想牽回過去丟失的象，但這玩笑難抵鄭州人對雨水增多致使生活種種不便的抱怨。尤其是“7·20”后，鄭州人更是談雨色變，烏云來襲，令人窒息。這烏云不僅盤旋在一座城市上，還盤旋在鄭州的樓市上空。
鄭州樓市現(xiàn)狀如何？
單純從數(shù)據(jù)看，截至8月底，鄭州新房成交約11.6萬套，同比下降約16.7%，比2019年同期下降39.7%，市場慘淡，似是定局。
今年的成交數(shù)據(jù)從春節(jié)后可謂是節(jié)節(jié)攀升，4月份的成交捷報頻傳，甚至點燃了行業(yè)內(nèi)對“小陽春”的期許和向往。
但形勢在5月份急轉(zhuǎn)直下，直到“7·20”前雖節(jié)節(jié)敗退，但仍然努力支撐。或許在雨災(zāi)和疫情的加速影響下，樓市也終于不再繃著了，祭出降價的“殺招”，愿以此舉來博一個美好明天。
如果你沒有屏蔽朋友圈里的置業(yè)顧問，可能會時不時在最近看到類似“直降XXXX元/┫，過時不候”的消息，更有主城區(qū)項目降價超過1500元/┫。
為什么好好的市場“說沒就沒了”？
在許多同級別城市紛紛為樓市調(diào)控升級加碼時，鄭州似乎超然世外，無需政策調(diào)整，市場始終風(fēng)平浪靜。盡管上半年部分區(qū)域價格上漲，變動幅度市場自身就可調(diào)節(jié)，也無需干預(yù)。當(dāng)政策端保持穩(wěn)定時，市場成交受挫，是哪個環(huán)節(jié)出了問題？以下一組數(shù)據(jù)可能會給我們啟發(fā)：
2019年鄭州市本級供地約43836畝，住宅用地23137畝；
2020年鄭州市本級供地約35643畝，住宅用地14965畝；
2021年鄭州市本級供地約46554畝，住宅用地17572.5畝（計劃）。
受客觀因素影響，第二、三次集中供地延期
近三年，鄭州供應(yīng)出大量住宅用地，不斷有“全新概念”的樓盤入市，拼概念、拼配套、拼規(guī)劃，不斷考驗著購房者的腰包實力。
（四環(huán)附近樓盤已經(jīng)逐漸成為市場主力軍）
近日，國家統(tǒng)計局公布的最新城市評級，鄭州以總?cè)丝?260萬人、城區(qū)人口534萬人的數(shù)量，入選特大城市名單。但是，鄭州城區(qū)常住人口占城市常住人口比例，在上榜的21座城市中最低，僅為42.4%，也是唯一一個沒有超過50%的城市。盡管城市人口在增加，但在城區(qū)常住人口的增長上并沒有完全跟得上土地供應(yīng)的步伐。
供大于求，產(chǎn)品價格下降。價格保持不變，需求端自然處于觀望狀態(tài)。加上之前的“澇疫結(jié)合”，的確也造成了部分購房需求的延后。
鄭州樓市將何去何從？
目前來看，降價或許是見效最快的“苦口良藥”。對觀望中的剛需購房者而言，降價是實實在在的優(yōu)惠，尤其是在房貸利率增加的當(dāng)下，能夠給購房者節(jié)約部分購房成本，理應(yīng)受到他們的認(rèn)可。事實上，“金水北”多個樓盤價格“降低”后，購房人明顯增多，甚至一度讓周邊“水泄不通”。
但降價是一件“消極”的事情，其帶來的連鎖反應(yīng)可能是不健康的。一個樓盤降價，大概率會催促著周邊其他樓盤降價，降的少了購房者不買賬，降的多了陷入“價格戰(zhàn)”。
部分城市發(fā)布“限跌令”，也是要從政策端來干預(yù)這種有可能引發(fā)不利于行業(yè)發(fā)展的行為。如果一旦陷入“價格戰(zhàn)”，房價頻頻下跌，對開發(fā)商而言將是致命的，如果經(jīng)營出現(xiàn)問題，發(fā)生“暴雷事件”，對購房者也是一種災(zāi)難。
（2019年以來新房價格保持穩(wěn)定）
除了價格，開發(fā)商的健康度也成為購房者更加關(guān)心的一個環(huán)節(jié)。結(jié)合某頭部房企債務(wù)問題，還有鄭州市場已經(jīng)發(fā)生的“停工”，都引發(fā)了市場的廣泛討論。購房者擔(dān)心買到的期房“爛尾”，對市場存有較大的不信任。
單純的降價又不能完全解決問題。開發(fā)商自身經(jīng)營狀況、產(chǎn)品的更新迭代，優(yōu)秀的產(chǎn)品會給市場注入新的增長動力。同時，周邊區(qū)域的配套規(guī)劃與建設(shè)，則需要盡可能地跟上樓盤開發(fā)速度。讓購房者買得起是一方面，買了安心，住了幸福，才是責(zé)任的表現(xiàn)。
9月24日，中國人民銀行貨幣政策委員會在北京召開2021年第三季度例會，提出了“維護房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，維護住房消費者的合法權(quán)益”。這一消息一經(jīng)發(fā)布便引起廣泛討論，不少人解讀稱此舉是要“保樓市”。
至于是不是“保”，怎么“保”暫且不提?？梢曰仡欉^去提出的“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”，在樓市調(diào)控的過程中，穩(wěn)定是一個重要核心。從這個角度看，維護房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，也就是不要再出現(xiàn)類似“暴雷”等事件，進而損害住房消費者的合法權(quán)益。圍繞著這個核心課題，通過后續(xù)的具體措施去達到這一目的。
因此，市場穩(wěn)定、健康，購房者利益得到保障，將是接下來市場的主旋律。供應(yīng)充足，需求穩(wěn)定增長，這應(yīng)當(dāng)是鄭州樓市當(dāng)下最大的機遇。
來源：安居客鄭州分公司
責(zé)編：梁燕
審核：劉鶴洋