今年下半年，主城區(qū)改善盤集中爆發(fā)，特別是中原老城核心區(qū)，房價(jià)直接飆到了2萬元，作為西區(qū)房價(jià)天花板的入市新盤，究竟值不值得？被標(biāo)榜西區(qū)神盤的昆侖望岳與萬科山河道同臺(tái)競技，誰更勝一籌？
河南商報(bào)記者 張麗
01 萬科 小編從中州大道隴海路附近出發(fā)，約20多分鐘就到達(dá)中原區(qū)隴海路秦嶺路，再往西走約1.5公里就是萬科山河道小區(qū)，是此次探盤的第一站。 這里位于中原老城核心區(qū)，隴海路、西三環(huán)等大的交通要道臨近項(xiàng)目，出入方便。 走進(jìn)售樓部，這里裝修得雅致美觀，現(xiàn)場人氣還是比較旺的，洽談區(qū)幾乎坐滿了人，沙盤講解區(qū)也很熱鬧，比預(yù)想的要火熱。
先看項(xiàng)目基本要點(diǎn)： 萬科山河道是洛達(dá)廟城改地塊，項(xiàng)目具體位置在華山路與潁河路向西500米，總占地約139畝，分4期開發(fā)，一期地塊約50.7畝。8月22日首開，當(dāng)日約80%去化率還算不錯(cuò)。 容積率：約4.98 戶型：124-143，精裝修交付 價(jià)格：143平戶型均價(jià)20000元/┫、126平戶型均價(jià)18000元/┫ 優(yōu)惠：買房優(yōu)惠2萬5，外加2個(gè)點(diǎn)優(yōu)惠（具體以售樓部實(shí)時(shí)政策為準(zhǔn)） 詳情分析 該項(xiàng)目定位為改善，從價(jià)格也能猜出。那么，萬科山河道是不是理想型的品質(zhì)改善盤呢？ 這里用衡量改善的幾個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來比較下。
1、先看容積率。 通常情況，一塊地的土地指標(biāo)，基本就決定了一個(gè)樓盤的調(diào)性，是剛需還是改善。而說到土地指標(biāo)，我們最優(yōu)先看的是：容積率。 容積率直接關(guān)乎居住舒適度，容積率越低，居住舒適度相對越高。一般來說，容積率在4以上的，我們可以認(rèn)為是純剛需樓盤，容積率在5以上的基本無舒適度可言。 這個(gè)項(xiàng)目約4.98的容積率，已經(jīng)比大部分剛需還“剛”了，規(guī)劃總戶數(shù)約為1426戶，人口密度相對較大，這樣來說，居住舒適度肯定會(huì)大受影響，高容積率對改善來講實(shí)在是一大硬傷。 小區(qū)一期地塊整體規(guī)劃有7棟32-34高層，其中不利因素是項(xiàng)目東南角規(guī)劃有一棟32層的公租房，據(jù)置業(yè)顧問說，后期公租房與商品房之間會(huì)用進(jìn)行隔離，不在同一個(gè)門內(nèi)進(jìn)出，互相不受影響。 另外，小區(qū)1號(hào)樓前為一所幼兒園，后期很可能有噪音影響。
2、看產(chǎn)品。 這里涵蓋戶型區(qū)間、得房率、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)等多個(gè)因素。 從戶型區(qū)間分析，這個(gè)項(xiàng)目面積段都在120平以上，屬于大戶型，這點(diǎn)兒上還算不錯(cuò)。 具體戶型上140平、124平的戶型比較方正，都是三開間朝南，127平的戶型不利點(diǎn)是狹長，優(yōu)點(diǎn)是南北雙陽臺(tái)，居住感上自然是140平更為舒適，目前樓盤加推的3#也主推這個(gè)戶型。
梯戶比上，萬科山河道除了1#東單元和7#東單元為2T3戶，其余皆為2T4戶；項(xiàng)目得房率約77%，市面上高層普遍也如此。 裝修標(biāo)準(zhǔn)上，萬科山河道為精裝修交付，據(jù)置業(yè)顧問介紹，裝修標(biāo)準(zhǔn)為3000元/┫，這個(gè)目前不好評(píng)判，只有交房后知曉。不少小細(xì)節(jié)上設(shè)計(jì)得比較人性化，比如廚房裝置有廚余垃圾粉碎機(jī)、凈水器等，很多都是品牌的，房間內(nèi)的壁紙也是交付標(biāo)準(zhǔn)。
3、看配套。 項(xiàng)目臨近西三環(huán)、隴?？焖俾返冉煌ㄖ鞲傻?，交通便利，不過地鐵較遠(yuǎn)，距離地鐵5號(hào)線2公里左右，距離10號(hào)線直線距離一公里以上了。 商業(yè)上，離中原萬達(dá)不到2公里，后期還有商業(yè)綜合體配套設(shè)施。 教育方面，萬科配建的學(xué)校為伊河路小學(xué)學(xué)區(qū)，有的說這種形式要優(yōu)于分校及聯(lián)合辦學(xué)等其它辦學(xué)方式，但還是那句，選名校還是認(rèn)準(zhǔn)老牌總校，畢竟有著文化積淀在，有著經(jīng)驗(yàn)豐富的師資隊(duì)伍，要看總校是否進(jìn)行統(tǒng)一管理，師資力量如何。相對來說，萬科在學(xué)校配套上，要優(yōu)于周邊幾個(gè)樓盤。 醫(yī)療資源上，項(xiàng)目周邊有鄭州中醫(yī)院、華山醫(yī)院、鄭州中心醫(yī)院等，醫(yī)療配套豐富。 02 昆侖望岳 昆侖望岳被視為片區(qū)神盤，一期東苑創(chuàng)下當(dāng)年拿錢也一房難求的盛況，2019年小區(qū)交付，品質(zhì)也頗為業(yè)主認(rèn)可。 借助一期打出的名聲，二期也廣受關(guān)注，位于華山路與穎河路交叉口向西，距離萬科山河道只有500米左右，兩個(gè)項(xiàng)目挨著，都在穎河西路上。 二期今年9月中旬開盤，開盤幾乎清盤，目前僅剩下頂樓和頂樓少量尾盤在售了。這個(gè)項(xiàng)目過度低調(diào)，甚至連項(xiàng)目宣傳頁都沒，這次探盤又刷新了認(rèn)知。
項(xiàng)目基本要點(diǎn)：
昆侖望岳二期，總占地約36畝，小區(qū)一共規(guī)劃3棟高層，位于華山路與穎河路交叉口向西400米。 容積率：約2.5 戶型：三個(gè)戶型面積區(qū)間，為143┫、165┫，188┫ 價(jià)格：19500元/┫ 交付標(biāo)準(zhǔn)：毛坯 優(yōu)惠：目前總優(yōu)惠加起來約4個(gè)點(diǎn)（具體以售樓部實(shí)時(shí)政策為準(zhǔn)）
【詳情分析】
1、低密度的容積率，是這個(gè)小區(qū)較大的亮點(diǎn)。 畢竟2.5的容積率，在老城區(qū)比較難得，對于想要改善的中原老城“土著”，很多人也是比較心動(dòng)于這個(gè)低密的舒適度的，小區(qū)規(guī)劃總戶數(shù)約340戶，秒殺萬科。
2、戶型方面，戶型設(shè)計(jì)比較純粹。 每一棟樓只有一個(gè)戶型，均為2梯2戶，1#樓為143┫、2#樓為165┫、3#樓為188┫，戶型南北通透，能達(dá)到三開間朝南。 不過昆侖望岳的戶型不如萬科方正，而且過道的設(shè)計(jì)，比較占房間面積，室內(nèi)中規(guī)中矩。 值得肯定的是，每一棟樓的首層做成了約3.55米的架空層。據(jù)置業(yè)顧問介紹，后期將建成社區(qū)活動(dòng)中心。而層高方面，達(dá)到了約3.1米，比一般住宅的高度要高。
3、配套方面，中原老城區(qū)便利的商業(yè)、交通配套等無需多說。 小區(qū)內(nèi)部的商業(yè)配套僅規(guī)劃有便利店，大的商業(yè)體周邊也都比較豐富，小區(qū)內(nèi)部規(guī)劃了一所幼兒園，學(xué)校為周邊學(xué)校劃片入學(xué)，具體要待交房后交由教育局統(tǒng)一化片分配，教育資源一般般。 醫(yī)療方面，同上面的萬科一樣，周邊都有豐富的醫(yī)療配套資源。 整體來說，二期毛坯價(jià)格賣到小2萬，相比一期當(dāng)時(shí)每平1萬4、5的價(jià)格，這個(gè)價(jià)格是真不低。不過，在老城區(qū)改善住房緊俏的市場環(huán)境下，是不愁消化的。
03 對比 相距僅約500米，萬科山河道與昆侖望岳兩兩相望。 同為大品牌房企、同樣作為中原老城區(qū)改善盤，兩者該作何選擇？交通位置、商業(yè)、醫(yī)院資源都差不多的情況下，就要從產(chǎn)品本身來選擇了。 想要相對低密的環(huán)境，可以選昆侖望岳，2.5的容積率，在主城區(qū)的優(yōu)勢極為突出，戶型方面比較純粹，居住舒適感會(huì)更高，不過毛坯19500元/┫的價(jià)格，真心不便宜，現(xiàn)在僅剩下頂樓和底層，可選擇空間也不大了。 萬科的相對優(yōu)勢在于學(xué)校配套、精裝修。只要將近5.0的容積率你能接受，這個(gè)項(xiàng)目還算可以，加上小區(qū)景觀的打造規(guī)劃，會(huì)相對彌補(bǔ)高容積率的缺陷，提高居住感。 因?yàn)楦呷莘e率是城改項(xiàng)目的共性弊端，和周邊的康橋玖璽園、以及未來準(zhǔn)備入市的恒大云璽相比，這幾個(gè)項(xiàng)目的容積率都不算低的。 作為改善住宅，更大的意義是能夠真正改善購房者的生活。 住進(jìn)來以后，孩子上學(xué)怎么辦，看個(gè)病方便不，小區(qū)的公共設(shè)施是否人性化，而不僅僅是在裝修上貼點(diǎn)金。 單價(jià)2萬的價(jià)格，性價(jià)比并不算高。但老城區(qū)的改善置業(yè)者又有多少選擇？如果不選，以后選擇權(quán)就更小了。（編輯 劉夢鴿）
