河南商報首席記者  李興佳  記者 王訪賢

 

這是個令人沮喪的夏季。財務(wù)半年報表出爐后，鄭州火車站服裝商圈一萬多名服裝老板，大多心情很難好起來，疫情讓他們錯失了上半年。

 

這又是令人欣喜的初秋。沉悶的服裝商圈迎來3個新面孔，它們是由存量商業(yè)改造而來的佳寶金三角服裝市場、天中里和美盛服裝城。

 

3家合力貢獻(xiàn)了不足5萬方商業(yè)體量，顯然無法撼動商圈霸主，但卻以后浪之姿，為當(dāng)下尋找新的可能。

 

【金三角重裝，天中里升級，香山童裝城更新，火車站服裝商圈殺入三個新玩家】

 

本已過量飽和的鄭州火車站服裝商圈，殺入三個均由存量商業(yè)改造而來的新玩家。

 

一家位于二七商圈錢塘路南端的天中里市場。它由原錢塘箱包城改造而來，產(chǎn)權(quán)方鄭州市正方房地產(chǎn)實(shí)業(yè)有限公司，委托河南禾都企業(yè)管理咨詢有限公司進(jìn)行改造、招商，張玉勇、黃亮、孟慶軍擔(dān)任操盤手。其中，黃亮為商圈公認(rèn)的老炮級玩家，先后有成功運(yùn)營天隆服裝城、光彩市場的光鮮履歷，對商圈變遷、大咖風(fēng)云如數(shù)家珍，入圈時間和輩分甚至高于銀基創(chuàng)始人李榮坤。

 

獨(dú)居一馬路西側(cè)的美盛服裝城，由原香山童裝市場升級而來，與東鄰的銀基隔路對望。因?yàn)轶w量小，并未被周邊市場視為威脅者，這也導(dǎo)致圈內(nèi)人士一直未弄清楚新任接盤方姓誰名誰，只模糊知道是一家做酒店的老板。據(jù)傳，香山童裝市場原管理方合同到期，這才有了新接盤方的接手入局。

 

最能引起商圈悸動不安的，當(dāng)屬已于8月29日開業(yè)的佳寶金三角市場。1996年開市的金三角市場，在進(jìn)入新世紀(jì)第二個十年后變得垂垂老矣，掌舵人一直在苦苦尋覓最佳歸處，2017年來自杭州的浙江佳寶商業(yè)集團(tuán)有限公司坐在了談判桌前，雙方一拍即合，后者斥資數(shù)億元接盤，并于2019年果斷閉市，開啟為期一年多的改造提檔。

 

對于深度依賴服裝業(yè)的佳寶集團(tuán)來說，發(fā)軔于杭州四季青服裝市場后，便產(chǎn)生了在全國多點(diǎn)布局的野望，入駐鄭州市場是一個穩(wěn)賺不賠的交易，恰恰補(bǔ)足其服裝產(chǎn)業(yè)鏈。更名后的鄭州佳寶金三角，與蘇州的常熟佳寶外貿(mào)女裝城、西安的西北小商品交易中心等，一起構(gòu)筑佳寶宏大商業(yè)帝國。

 

巨量的消費(fèi)市場、連貫?zāi)媳钡膮^(qū)域優(yōu)勢、風(fēng)頭正勁的政策紅利，讓杭州服裝巨頭垂涎不已，而杭州一線服裝市場帶來的廠家資源、先進(jìn)經(jīng)營理念、時尚服裝風(fēng)格，更深深影響鄭州本地服裝。

 

這也正是讓商圈內(nèi)人士艷羨忌憚之處，“一個一級市場要做活一個二級市場，那太容易了！”

 

三家市場合力給商圈貢獻(xiàn)了不足5萬方商業(yè)體量，尚不足大觀國貿(mào)的六分之一，其產(chǎn)生的蝴蝶效應(yīng)也未完全顯現(xiàn)，“還不如當(dāng)年大觀國貿(mào)轟動，入市那年直接導(dǎo)致周邊服裝市場紛紛降租應(yīng)戰(zhàn)”。甚至于，美盛服裝城的一舉一動未被競爭市場刻意捕捉。

 

【掀起火車站服裝商圈復(fù)興大幕】

 

但是，三家市場已然掀開了鄭州城市有機(jī)更新大幕的一角。

 

三家市場均由存量商業(yè)改造而來，美盛服裝城由原香山童裝批發(fā)城改建，天中里由成立于2006年的錢塘箱包城改建，佳寶金三角由開市于1996年的金三角衣城改建。

 

風(fēng)云跌宕30載，鄭州火車站服裝商圈也步入革新升級時代。最早起步于上世紀(jì)八九十年代，數(shù)百米長敦睦路支起了簡易服裝攤，自發(fā)形成的沿街叫賣市場聚集了第一批從火車站下車求生的“鄭漂”，也開啟了鄭州服裝批發(fā)商圈風(fēng)云大時代。

 

再然后，銀基商貿(mào)城1993年開市，世貿(mào)商城一期童裝城2001年迎客，錦榮商貿(mào)城2002年開業(yè)……火車站服裝商圈雛形初顯，并漸漸升級為淌金流銀之地。有人士于2006年以數(shù)萬元均價全款買下銀基商貿(mào)城一樓商鋪，5年回本，至今純盈利三百多萬元。

 

但隨著鄭州商業(yè)齊步邁入存量商業(yè)時代，火車站服裝商圈亦被落后硬件、散亂批發(fā)、陳舊模式纏身。二七商圈復(fù)興的呼聲越來越疾，今年以來復(fù)興動作更加綿密，升級信號頻傳，二七廣場地下隧道將于10月動工，友誼大廈7樓以上將被削平，二七廣場將擴(kuò)建為新二七廣場……

 

作為二七商圈復(fù)興一部分，3家服裝市場打響了服裝專業(yè)市場復(fù)興第一槍。

 

天中里項(xiàng)目整體改造思路是“用當(dāng)下全新商業(yè)及帶貨模式，打造具有鄭州當(dāng)代特色的多維、立體媒體商業(yè)中心與城市客廳”，擴(kuò)容并包后的天中里將打破雜亂破碎的招牌和小商鋪門面，融匯商業(yè)街道韻味和科技時代氣息，講述鄭州故事。

 

佳寶金三角市場引入韓國設(shè)計師團(tuán)隊(duì)，賦予時尚簡約風(fēng)格，完全摒棄臨街商鋪；美盛服裝城則革新外立面，外溢出滿滿的時尚新銳氣質(zhì)。

 

存量商業(yè)改造并不是一件輕松事，成功者寥寥，敗績蕓蕓。它不僅僅是物理空間的推到重來，更是商業(yè)模式的革新，人與商業(yè)與城市的自然交互和重塑。

 

巨大市場背后是勝負(fù)難料的賭徒困局，以及未來走勢的陰晴不定。即便國內(nèi)“舊改之王”佳兆業(yè)，也曾在西安城改項(xiàng)目上陷入官司糾紛。

 

前期巨量資金投入，后期運(yùn)營是否合拍，商圈飽和帶來的隱憂，都在考驗(yàn)著正位于德化街復(fù)興工程中的天中里、佳寶金三角，也考驗(yàn)著600米之外的美盛服裝城。

 

【差異化營銷，高筑護(hù)城河：金三角只做中高端女裝，天中里攻小件零售，美盛丟掉童裝】

 

未來走勢難料，眼下，各家市場已經(jīng)鉚足勁掀起招商大戰(zhàn)。殺手锏即是通過差異化定位營銷，壘高自家市場“護(hù)城河”。

 

二七商圈一直有“零售不過大同路”說法，位于大同路以南、錢塘路南端的天中里，有打破這個魔咒的野心，它定位歐韓時尚女裝中心，擬引入李寧安踏阿迪等時尚零售品牌，主做25歲以下小件服裝，討好學(xué)生族等年輕客群，以與全系服裝的銀基、世貿(mào)、錦榮錯開競爭賽道。

 

位居二七商圈復(fù)興工程核心極帶來的政策利好，由德化街轉(zhuǎn)化來的客流，在商圈征戰(zhàn)多年人士組建的操盤班底，均是天中里的底牌。

 

佳寶金三角位于三條財富大道交匯處，地理位置無人能及。更重要的是背靠佳寶集團(tuán)這棵大樹。佳寶集團(tuán)經(jīng)營有四季常青服裝市場，至今已25年，后者是杭州“中國服裝第一街”的龍頭市場，人流量、包裹量是整條街的“扛把子”。

 

佳寶金三角定位異常清晰而堅定，只做中高端休閑時尚女裝。沒有男裝、童裝，也沒有來回調(diào)改定位，仿佛服裝商圈一股清流。

 

一位競爭對手在河南商報記者面前不吝溢美之詞，“只有金三角用引進(jìn)杭州一線服裝市場廠家資源方式，為商圈注入唯一新鮮血液，其他市場都是從商圈內(nèi)挖掘存量商戶，商戶在同一商圈不同市場間跳來跳去。”

 

商圈另一名負(fù)責(zé)招商的資深人士則稱，金三角以更低的租金、更優(yōu)的地理位置、更好的貨品、更精準(zhǔn)的劃分定位，吸引商戶蠢蠢欲動，“它對商圈的沖擊最大，但或許過一年威力才能發(fā)揮出最大聲量。”

 

相比，美盛服裝城在3家比拼中略顯落寞。它原為香山童裝批發(fā)城，雄居財富噴涌的一馬路童裝商圈，一馬路一向是鄭州乃至河南童裝批零發(fā)祥地、集聚地，從北至南這里密布著恒泰童裝城、金城服飾廣場童裝區(qū)、銀基一樓童裝城、世貿(mào)一樓童裝城。

 

商圈內(nèi)有“童裝市場不出一馬路”的說法，商業(yè)就是如此神秘莫測，新開的一家10萬方體量童裝市場位居隴海路以南，偏離一馬路童裝商圈，至今經(jīng)營未見明顯起色。

 

但是做童裝的香山童裝批發(fā)城亦未能成就霸業(yè)，去年一條高架上橋輔路更是將香山客流攔腰截斷。更名后的美盛服裝城，沒有重打童裝牌，而是加碼尾貨，從附近1.3公里之外的正弘凱賓服裝城挖來尾貨商戶。

 

有商圈人士直言，此前香山商戶質(zhì)量不高，不足為慮，更名后做任一業(yè)態(tài)依然沒有集聚優(yōu)勢，因?yàn)轶w量太小。

 

【商圈是否飽和】

 

即便借助差異化營銷高筑護(hù)城河，但關(guān)于鄭州火車站服裝商圈飽和的爭議，從未間斷。

 

這片北起大同路、南抵隴海路、西接一馬路、南至南關(guān)街的數(shù)平方公里彈丸之地，集聚了十多家服裝專業(yè)市場，商業(yè)面積之和達(dá)到三四百萬方。

 

“商鋪供應(yīng)量以數(shù)萬方、數(shù)十萬方的速度激增，但是商戶數(shù)量卻沒有呈現(xiàn)與之相應(yīng)的增加，現(xiàn)有成熟市場尚且吃不飽，如何滿足新開業(yè)市場招商需求？在有限的存量商戶資源中輾轉(zhuǎn)騰挪，相當(dāng)難！”一名資深人士告訴河南商報記者。

 

一名服裝市場招商總經(jīng)理向河南商報記者舉例，疫情更加劇了服裝市場的洗牌，疫情后商圈內(nèi)龍頭服裝市場明面上空出170多間商鋪，但據(jù)了解實(shí)際商鋪有230多家，這在以往不敢想象，“以往每年都會出現(xiàn)空鋪，這屬于正常調(diào)整，空出來的商鋪會在兩三個月內(nèi)被填滿。今年商鋪年租金降幅明顯，一間商鋪降低7萬元至12萬元不等。”

 

一個在商戶群體流傳較廣的短視頻里提到，“廣州十三行批發(fā)市場商圈商家1W+，空鋪率約3%，杭州四季青批發(fā)市場商圈商家約1W，空鋪率約3%，深圳南油服裝批發(fā)市場商圈商家約6000戶，空鋪率約26%，沈陽五愛服裝城商圈商家約1W，空鋪率約16%，武漢漢正街商圈商家約1W，空鋪率約30%，鄭州火車站服裝商圈商家約1.3W，空鋪率約8%。”

 

這個未甄別真假的信息還是讓商圈內(nèi)不少商戶如坐針氈。有業(yè)內(nèi)人士告訴河南商報記者，今年疫情以來鄭州火車站服裝商圈內(nèi)有8%的商戶不堪重負(fù)，無奈撤場。

 

即便如此，新玩家依然在輪番涌入，頂端玩家漸漸自感高處不勝寒。后浪翻涌，前浪奔騰，才能激蕩一個商圈的活力，不斷調(diào)改，才是商業(yè)的本真魅力。他們面對的都是一個時代大變局下飄忽不定的未來。