近日，CBRE世邦魏理仕發(fā)布《2019年鄭州房地產(chǎn)市場回顧與2020展望》報(bào)告，報(bào)告顯示鄭州倉儲(chǔ)物流市場未來增長空間可觀，鄭州的零售物業(yè)市場 “首店經(jīng)濟(jì)”成開業(yè)項(xiàng)目核心主題。鄭州倉儲(chǔ)物流市場去年供不應(yīng)求，中牟及空港表現(xiàn)穩(wěn)定，去化速度快，目前入駐率達(dá)到100%，未來增長空間可觀。
【物流倉儲(chǔ)】倉儲(chǔ)物流市場未來增長空間可觀
報(bào)告顯示，鄭州倉儲(chǔ)物流市場在過去的2019年依然延續(xù)著供需兩旺，供不應(yīng)求的特征。
全年新交付一個(gè)項(xiàng)目，迎來6.2萬平方米的新增供應(yīng)，使得全市存量達(dá)到80.1萬平方米。第三方物流及電商為全年租賃成交主力，部分需求已外溢至類高標(biāo)庫。全年累計(jì)凈吸納量8.7萬平方米，與2018年水平相當(dāng)?？罩寐释冗M(jìn)一步下降3.4%，至年末錄得0.8%。核心板塊中牟及空港表現(xiàn)穩(wěn)定，去化速度快，目前入駐率達(dá)到100%。需求的穩(wěn)定釋放使得租金穩(wěn)步攀升，至年底錄得28.5元/月/平方米，同比增長4.9%，在二線省會(huì)級城市中處于領(lǐng)先地位。
數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部，2019年12月
CBRE鄭州分公司總經(jīng)理巴然表示：“鄭州及其輻射的周邊城市龐大的消費(fèi)市場和本身獨(dú)特的中心地理位置，讓各大物流地產(chǎn)開發(fā)商及物流基金看好倉儲(chǔ)物流需求的進(jìn)一步增長。2020年市場將迎來總計(jì)約33.8萬平方米項(xiàng)目入市，遠(yuǎn)超過去五年。供應(yīng)的大幅上升和以蘇寧、菜鳥為代表的電商巨頭及第三方物流自建庫的交付，將對市場去化形成一定壓力，租金增幅將減緩。
CBRE認(rèn)為，傳統(tǒng)物流集中區(qū)域的土地和物業(yè)仍值得關(guān)注，隨著資源爭奪的日趨激烈，預(yù)計(jì)未來2-3年投資資本化率將呈現(xiàn)下降趨勢；且開發(fā)的物流設(shè)施形態(tài)也將更多的以雙層/三層的坡道標(biāo)準(zhǔn)倉庫為主。”
【商業(yè)零售】“首店經(jīng)濟(jì)”成開業(yè)商業(yè)項(xiàng)目核心主題
報(bào)告顯示，鄭州的零售物業(yè)市場2019年總計(jì)開業(yè)12個(gè)購物中心項(xiàng)目，總計(jì)69.9萬平方米，使全市商業(yè)庫存存量增長至289萬平方米。從板塊上來看，新入市項(xiàng)目主要分布于鄭東CBD商圈、花園路商圈、高鐵站商圈、高新商圈和國基路商圈。在鄭州優(yōu)質(zhì)商業(yè)存量較少、核心商圈集中的當(dāng)下，多板塊的發(fā)展已成為滿足消費(fèi)需求的必然趨勢。
數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部，2019年12月
租戶方面，隨著鄭州城市地位的持續(xù)攀升及優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營的穩(wěn)步向上，越來越多的未進(jìn)品牌開始關(guān)注鄭州市場。伴隨越來越多的新項(xiàng)目入市，市場的競爭也在加劇。截至年末全市空置率同比上升3.2個(gè)百分點(diǎn)至7.4%；隨著一批優(yōu)質(zhì)商業(yè)的經(jīng)營持續(xù)向好，全市購物中心首層平均租金同比增長5.4%,報(bào)504元/月/平方米。
CBRE鄭州顧問及交易服務(wù)·商業(yè)部董事張桐表示：“在這一輪的激烈競爭中，各個(gè)項(xiàng)目通過引入更多新鮮時(shí)尚的品牌、創(chuàng)新市場策略等措施來進(jìn)行差異化定位，以保持項(xiàng)目的市場競爭力。同時(shí)這一趨勢也進(jìn)一步推動(dòng)了鄭州零售市場向縱深化的發(fā)展。2020年鄭州市場還將迎來約85.5萬平方米的新增供應(yīng)，區(qū)域型大型購物中心及城市更新將成新一年開業(yè)項(xiàng)目主旋律。市場競爭勢必加劇，短期內(nèi)空置率會(huì)有輕微上浮、租金承壓或?qū)⒊蔀榇蟾怕适录?rdquo;
【寫字樓】甲級寫字樓新增需求以消費(fèi)服務(wù)、傳統(tǒng)金融和專業(yè)服務(wù)為主
2019年鄭州寫字樓租賃市場迎來穩(wěn)健去化的一年，全年供應(yīng)有限，僅一個(gè)3.1萬平方米自持的新項(xiàng)目入市；需求端表現(xiàn)穩(wěn)定，全年累計(jì)凈吸納量24.1萬平方米，并使得空置率同比下降6個(gè)百分點(diǎn)至19.8%。截至年底，全市平均租金面價(jià)為84.2元/月/平方米，同比增長0.7%。
2019年全市寫字樓租賃用戶分析（數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部，2019年12月）
甲級寫字樓新增需求以消費(fèi)服務(wù)、傳統(tǒng)金融和專業(yè)服務(wù)為主。截止2019年四季度全市租戶主要來自房地產(chǎn)（24.9%）、傳統(tǒng)金融（18.0%）、科技新媒體（13.3%）。房地產(chǎn)作為鄭州表現(xiàn)強(qiáng)勁的主導(dǎo)行業(yè)之一，高度聚集于高鐵站板塊。CBD、花園路板塊則以傳統(tǒng)金融行業(yè)為主要支撐。年中開通的地鐵五號線與一號線交匯，交通網(wǎng)絡(luò)的立體化布局進(jìn)一步利好高鐵站、CBD板塊。
CBRE世邦魏理仕華中區(qū)顧問及交易服務(wù)·辦公樓部主管駱?gòu)I表示：“2020年預(yù)計(jì)仍將是穩(wěn)健調(diào)整的一年，新增供應(yīng)量偏少，約15.5萬平方米；零散分布于CBD核心商務(wù)板塊、北龍湖、龍子湖等非核心商務(wù)板塊。全市空置率預(yù)計(jì)仍將保持穩(wěn)定，核心商務(wù)區(qū)空置率將略有走低。租金方面，核心商務(wù)區(qū)預(yù)計(jì)穩(wěn)中略升，帶動(dòng)全市租金水平小幅增長。值得注意的是，2021年北龍湖板塊預(yù)計(jì)集中入市較多優(yōu)質(zhì)樓宇，供應(yīng)的加碼將使2020年末的市場租金承受一定壓力。”