因?yàn)橐粋€(gè)商場的“殺入”，鄭州火車站批發(fā)商圈烽煙再起！走進(jìn)一看原來是昔日老將
名聲在外的鄭州火車站小商品批發(fā)市場，近日因?yàn)橐粋€(gè)商場的“殺入”，從風(fēng)平浪靜走向躁動(dòng)。
1989年建成的苑陵商場，在關(guān)停了4年后，而今重裝開放，近期正擇機(jī)開業(yè)。
歸來后的苑陵，面對的是一個(gè)今非昔比的江湖。這個(gè)商圈老將，如何在與多家市場的貼身肉搏中突圍？
【歸來：苑陵商場耗時(shí)4年重裝歸來】
“歸來吧！苑陵商場漂泊在外的家人們！”2019年11月26日，苑陵商場負(fù)責(zé)人趙先生，發(fā)了這樣一個(gè)朋友圈。
與此同時(shí)，位于鄭州市二七區(qū)福壽街7號的苑陵商場，在歇業(yè)4年之后，重新開門。大門掛出了“歡迎回家”的紅色橫幅。
因?yàn)槭袌鐾膺w政策，2015年農(nóng)歷春節(jié)前，苑陵商場掛出了關(guān)店歇業(yè)牌，六百多家商戶全部離場。
此后，這家開業(yè)于1989年的老字號小商品市場，進(jìn)行了漫長的升級改造。
如今，時(shí)隔四年后，傳來新消息——苑陵商場已經(jīng)重裝完畢，正在招商，近期將擇機(jī)開業(yè)。
2019年11月28日，河南商報(bào)記者在現(xiàn)場看到，苑陵商場的外墻附上了雙層真空玻璃，室內(nèi)加裝了中央空調(diào)，商鋪成排有序，地面光潔，燈光明亮。一樓擺放著招商咨詢臺，不斷有商戶前來考察和商談，四樓辦公區(qū)擠滿了來繳費(fèi)的租戶或者招租的業(yè)主。
河南商報(bào)記者了解到，市場方花費(fèi)了2700多萬元，耗時(shí)4年，對市場進(jìn)行了整體升級改造，包括外墻雙層真空玻璃、室內(nèi)冷暖中央空調(diào)、智能電表、上下扶梯、標(biāo)準(zhǔn)化倉庫、樓體亮化、最新消防系統(tǒng)等。
改造后的商場，總建筑面積共計(jì)10900平方米，共四層，室內(nèi)層高達(dá)3.2米，商鋪位近400個(gè)。
現(xiàn)場掛出的招商信息顯示，苑陵商場一樓租金280元—380元/平米，租金價(jià)格隨樓層升高而遞減。
【歷史：30年的造富運(yùn)動(dòng)】
苑陵商場當(dāng)屬鄭州火車站小商品商圈的鼻祖，1989年開業(yè)。30年歷史里，它帶領(lǐng)商圈走向鎏金淌銀之地的同時(shí)，也完成了規(guī)模在數(shù)以千計(jì)商戶的造富運(yùn)動(dòng)。
苑陵商場走出了如今河南物流業(yè)的“大姐大”長通物流。早在1987年，苑陵商場家電市場招商，擺過地?cái)?、干過修理行的楊志萍，和兩個(gè)妹妹一起，進(jìn)駐苑陵做電器生意，一干十年。“楊氏三姐妹”的名號開始在圈內(nèi)流傳。
這期間，感覺發(fā)貨麻煩，楊志萍遂自己做起了貨運(yùn)，開通了廣州到鄭州的第一條專線。這就是長通物流的雛形。
1990年，老張拿著1萬元啟動(dòng)資金，來到苑陵賣皮帶，一天能賣出兩三萬元，凈利潤在五千元以上。7年后，他趕時(shí)髦，買了部摩托羅拉手機(jī)，花掉7000元。那個(gè)時(shí)候，五千元就能在農(nóng)村老家蓋三間新房。再后來，從苑陵積累起原始財(cái)富的老張，又花去40萬元，買下健康路150多平方的商品房。
財(cái)富噌噌聚集并裂變，苑陵成了造富工廠。“早上8點(diǎn)開門，就門庭若市，10點(diǎn)賣光后關(guān)門回家。如果遇到零買的，掏多少錢都沒貨。”鄭州小商品商會(huì)副會(huì)長張國新回憶，“那個(gè)年代，貨稀罕，拿了貨就能賣，賣家說了算，客戶也不還價(jià)。市場里人擠人，河南108個(gè)縣和湖北、山西的都來拿貨。”
及至2014年，因?yàn)橛布匣?、交通擁堵、消防存隱患等問題，苑陵商場連同周邊的萬博商場、鄭州國際小商品城、中州商場，一同進(jìn)入外遷名單。
四年前的關(guān)停，對于苑陵商場來說并不容易，中間充滿了曲折。消息傳來，商戶并不理解，市場方挨家做疏通工作，累啞嗓子。同時(shí)，管理方要失去苑陵商場每年400萬元左右的收入。
【拷問：如何化解“銷售返租”難題】
此次重裝歸來，苑陵商場前路未知，首先面臨的是行業(yè)內(nèi)普遍遭遇的“銷售返租”將商鋪業(yè)主購買商鋪后又托管給與物業(yè)自持難題?！ ?/span>
2019年12月4日下午，苑陵商場內(nèi)部招商收費(fèi)處。
苑陵商場原有667家商戶，其中買斷商鋪使用權(quán)的商戶有206戶，也就意味著有三成的商鋪已對外銷售。過高比例的銷售返租，對于市場方后期運(yùn)營管理來說，將是一個(gè)巨大隱患——如何平衡業(yè)主與租客的關(guān)系？如果托管業(yè)主鋪?zhàn)?，能否滿足業(yè)主每年的租金收益期待？
這類問題在商圈內(nèi)并不少見，甚至周邊市場出現(xiàn)過矛盾沖突。比如，曾經(jīng)在2016年爆發(fā)的萬博商城二期續(xù)簽托管合同糾紛。
萬博不少為銷售物業(yè)，業(yè)主買過商鋪后，再轉(zhuǎn)而托管給市場方出租，業(yè)主只需每年坐收租金收益即可，即“銷售返租”。相對應(yīng)的，市場方不售賣產(chǎn)權(quán)，而是出租，叫做“物業(yè)自持”。
問題就出在這里。“萬博商城二期”微信號曾提及，2016年5月，當(dāng)萬博商城二期續(xù)簽新一期合同時(shí)，業(yè)主發(fā)現(xiàn)，5年前買鋪時(shí)市場方承諾的年租金回報(bào)率最少8%，降到了3.5%—4%，且規(guī)定如果出現(xiàn)空租，業(yè)主自行承擔(dān)。
返租收益大幅降低，讓業(yè)主產(chǎn)生巨大落差，業(yè)主拒簽，并要求收回經(jīng)營權(quán)；當(dāng)時(shí)商圈面臨著外遷、競爭飽和等挑戰(zhàn)，行情下行大背景下，市場方如果執(zhí)意提升租金，那么將面臨租戶搬離的大面積空鋪局面。
兩難下，市場方與業(yè)主爆發(fā)沖突。業(yè)主簽約不利，又導(dǎo)致租戶無法穩(wěn)定經(jīng)營，商戶外流，進(jìn)而進(jìn)一步加劇整個(gè)商場的空鋪率和退化，形成惡性循環(huán)。直到離開，萬博被迫離場的商戶，也無法理解為什么寧可商鋪空置也不讓他們繼續(xù)經(jīng)營。
因此，銷售返租與物業(yè)自持的商業(yè)模式，面臨著一定的風(fēng)險(xiǎn)——一方是業(yè)主對租金逐年遞增的期待，另一方卻是商戶對高昂租金的力有未逮，市場方難以尋求平衡點(diǎn)。
相比，苑陵商場是否面臨同樣難題？據(jù)市場方介紹，經(jīng)歷了二十多年的高收益，業(yè)主已經(jīng)賺到了大筆財(cái)富，對當(dāng)下的出租和回報(bào)率表現(xiàn)豁達(dá)、心存感念。
【疑問：如何在商圈貼身肉搏中勝出】
依然還有難題困擾。
重裝歸來的苑陵商場，面臨的是不同于4年前的全新競爭——實(shí)體經(jīng)濟(jì)還未完全走出下行低谷，周邊市場競爭飽和，人工、租金飆漲，倉儲物流外遷……
2019年12月4日下午，苑陵商場內(nèi)部。
最大的威脅來自周邊的競爭。中天市場，成立于上世紀(jì)九十年代初；1997年鄭州國際小商品城建成開業(yè)；金林市場開業(yè)于2001年年底；2008年萬博商城以6.6萬方的體量入市；2013年，萬博商城二期再以8.7萬余平米的體量，加入商圈激戰(zhàn)。
截至目前，不足1平方公里的商圈里匯集了萬博商城、鄭州國際小商品城、中天商城、森克小商品城、中州商場、金林商場等大大小小七八家小商品專業(yè)市場。
現(xiàn)有的主力商戶就那么多的情況下，每逢新市場開業(yè)，圍繞商戶和流量的爭奪，均能在商圈上演一場場精彩商戰(zhàn)。
2001年金林商場開業(yè)時(shí)，吸走中天市場五成商戶，甚至三樓辦公文具商戶幾乎被全拉走；2003年，二馬路汽車站附近的香港城開業(yè)，金林市場的客戶又被拉走五成；2004年，盛和飾品城開門納客，中天市場地下一層經(jīng)營飾品的商戶幾乎被“連窩端”。
如今，苑陵商場一樓租金價(jià)格為280元—380元/平米，隔壁的萬博商城一樓租金，根據(jù)位置不同，一平米從400元-1500元不等。相比，苑陵商城的租金具有一定競爭力。
不過，市場的拼殺，不止看眼前的租金，更看重市場的運(yùn)營管理能力。
淡出江湖4年后再度現(xiàn)身，苑陵這個(gè)商圈老將，在“新零售”大行其道的當(dāng)下，如何從周邊七八家市場同質(zhì)化競爭中殺出重圍？
時(shí)間會(huì)給出答案。
（來源：河南商報(bào) 編輯：郭爽 張惟一）