大河報(bào)·大河客戶端記者 孫煊哲 實(shí)習(xí)生 馮子雍
2018年的尾聲，幾個(gè)城市開(kāi)了放松調(diào)控的口子，這讓2019年的樓市變得撲朔迷離。2019年樓市走向如何?房?jī)r(jià)會(huì)漲還是跌?跟哪些因素有關(guān)?大河報(bào)記者結(jié)合鄭州樓市大數(shù)據(jù)，邀請(qǐng)業(yè)內(nèi)專家進(jìn)行解析。
中央定調(diào)
每年的樓市走向，各地都會(huì)以中央精神為基準(zhǔn)，因城施策?？梢哉f(shuō)，風(fēng)往哪吹，市場(chǎng)往哪走。
分析：
“三穩(wěn)”(穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期)被列入住建部2019年十項(xiàng)重點(diǎn)任務(wù)之首，其重要性不言自明。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，穩(wěn)定壓倒一切。需要指出的是，穩(wěn)定其實(shí)是雙向調(diào)節(jié)，大漲不是穩(wěn)定，暴跌也不是穩(wěn)定。日前召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議也提出，要構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制。
中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位。住建部2019年十項(xiàng)重點(diǎn)任務(wù)中明確提出，要堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，這些基調(diào)再次給剛需購(gòu)房群體吃了定心丸。
河南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)工程管理與房地產(chǎn)學(xué)院秦秀紅副教授認(rèn)為，2019年在內(nèi)外部環(huán)境影響下，經(jīng)濟(jì)下行壓力增大，積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策將持續(xù)，樓市工作的重心是穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)和穩(wěn)預(yù)期，“房住不炒”的基調(diào)不會(huì)改變，因城施策、分類指導(dǎo)，調(diào)控政策更加精細(xì)化。連續(xù)五次降準(zhǔn)，房貸利率或有松動(dòng)，但程度不大，剛需和剛改仍是市場(chǎng)需求的主體。
祝福地產(chǎn)營(yíng)銷中心相關(guān)負(fù)責(zé)人張南寧認(rèn)為，從歷來(lái)鄭州調(diào)控政策的嚴(yán)格程度來(lái)看，2018年已到達(dá)歷史低點(diǎn)，根據(jù)2018年的實(shí)際成交情況來(lái)看，整體成交依然旺盛，結(jié)合近幾年來(lái)政府文件及新聞報(bào)道，受各地整體經(jīng)濟(jì)下行壓力影響，房地產(chǎn)政策調(diào)控將在明年或有松動(dòng)。
供求關(guān)系
商品的價(jià)格是由供求關(guān)系決定的，過(guò)去5年里，從住宅的施工面積來(lái)看，地市級(jí)、縣級(jí)城市的增速遠(yuǎn)超鄭州。后果就是，在人口流入、房屋需求比較大的鄭州，相對(duì)于銷量來(lái)說(shuō)，供應(yīng)是不足的，因此房?jī)r(jià)不斷上漲。
分析：
2011年以來(lái)，鄭州年增長(zhǎng)人數(shù)在15.5萬(wàn)~23萬(wàn)人。2019新年伊始，據(jù)權(quán)威數(shù)據(jù)顯示，鄭州人口已經(jīng)突破1000萬(wàn)。鄭州成為中部六省省會(huì)中第二個(gè)加入人口“千萬(wàn)俱樂(lè)部”的城市。隨著智匯鄭州人才政策持續(xù)深入、外來(lái)人口落戶門(mén)檻逐步降低，鄭州未來(lái)人口將會(huì)繼續(xù)大幅增加?！多嵵萁ㄔO(shè)國(guó)家中心城市行動(dòng)綱要》中提出，到2020年，鄭州常住人口規(guī)模為1100萬(wàn)人，2035年達(dá)到1350萬(wàn)人。
而在供應(yīng)方面，張南寧給出了一組數(shù)據(jù)，2018年全鄭州的商品房成交數(shù)據(jù)，年內(nèi)供應(yīng)1469萬(wàn)平方米，同比-18%;成交1317萬(wàn)平方米，同比+14%，實(shí)現(xiàn)價(jià)格13767元/┫，同比+11%，價(jià)格漲幅較大。年內(nèi)供應(yīng)商品住宅1100萬(wàn)┫，同比-13%;成交1096萬(wàn)┫，同比+20%，實(shí)現(xiàn)價(jià)格13723元/┫，同比+13%。結(jié)合鄭州邁入超千萬(wàn)人口大市，依然可以看到旺盛的商品住宅居住需求，人口紅利依然存在并且強(qiáng)勁。
地價(jià)帶動(dòng)
鄭州房?jī)r(jià)瘋漲的主因除了商品房市場(chǎng)需求旺盛、供不應(yīng)求現(xiàn)象突出外，土地供應(yīng)偏緊，地塊爭(zhēng)搶也會(huì)導(dǎo)致社會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期快速攀升。
分析：
2018年，中國(guó)賣了多少地?據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，僅300城賣地收入就高達(dá)4.17萬(wàn)億元，全國(guó)賣地總收入估計(jì)高達(dá)5.5萬(wàn)億元以上。這一數(shù)字，超過(guò)2017年，相當(dāng)于全國(guó)企業(yè)所得稅與個(gè)人所得稅的稅收總和。鄭州在2018年土地共賣了1063.6億元，比2017年增長(zhǎng)了24%，排名全國(guó)第六。
鄭州地產(chǎn)專家王振東稱，賣地?fù)Q來(lái)收入，支撐城市擴(kuò)張，這是過(guò)去20年土地財(cái)政的根本邏輯。面粉貴過(guò)面包，轉(zhuǎn)而刺激面包價(jià)格上漲，這也是房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的一大因素。
銀行態(tài)度
普通買房人看市場(chǎng)的方法很簡(jiǎn)單，那就是看銀行對(duì)買房貸款的態(tài)度。一般而言，銀行手松，說(shuō)明市場(chǎng)看好，投資客涌動(dòng)，房?jī)r(jià)一般呈上漲趨勢(shì);銀行手緊，說(shuō)明市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)加大，政策調(diào)控，投資客抽身，絕大部分賣家著急，買家觀望，房?jī)r(jià)一般呈下跌趨勢(shì)。
分析：
近期，央行宣布擴(kuò)大定向降準(zhǔn)范圍，對(duì)于樓市也是重大利好。此舉一出，意味著此前不符合定向降準(zhǔn)范圍的機(jī)構(gòu)有望補(bǔ)上“降準(zhǔn)”福利，隨著未來(lái)央行降準(zhǔn)，釋放資金，今后銀行的資金流動(dòng)性勢(shì)必不再緊張，房貸或房貸利率上浮較高的局面也會(huì)有所緩解。
記者走訪發(fā)現(xiàn)，目前鄭州市廣發(fā)、民生、中信等商業(yè)銀行首套房房貸利率已下調(diào)至上浮25%，中、工、農(nóng)、建四大行首套房貸利率依然上浮30%，但農(nóng)行個(gè)別支行、平安銀行、鄭州銀行可視情況調(diào)整為20%。業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，2019年鄭州房貸利率仍有下調(diào)的可能性。
租賃增加
住建部2019年十項(xiàng)重點(diǎn)任務(wù)中指出，人口流入量大、住房?jī)r(jià)格高的特大城市和大城市要盤(pán)活存量土地，加快推進(jìn)租賃住房建設(shè)，切實(shí)增加有效供應(yīng)。對(duì)于租房族來(lái)講，這可是個(gè)好消息，供應(yīng)的增加將使租房更為輕松，租賃或?qū)⒊蔀楦嗳说倪x擇。
分析：
1月11日上午，河南省人民政府新聞辦召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)，對(duì)被列為2018年河南重點(diǎn)民生實(shí)事之一的青年人才公寓建設(shè)情況向媒體進(jìn)行介紹。
在實(shí)際建設(shè)中，2018年省直和鄭州市共開(kāi)工建設(shè)青年人才公寓約5.14萬(wàn)套。其中，省直開(kāi)工建設(shè)約2.58萬(wàn)套，主要位于鄭東新區(qū)龍子湖組團(tuán)、金水區(qū)科教園區(qū)、經(jīng)開(kāi)區(qū)、航空港區(qū)等10個(gè)區(qū)域，主要設(shè)置了60平方米、90平方米和120平方米三類戶型。與此同時(shí)，項(xiàng)目區(qū)域基本都配套建設(shè)有幼兒園、中小學(xué)、停車場(chǎng)、醫(yī)院、商場(chǎng)超市等公共服務(wù)設(shè)施。截至2018年底，10個(gè)項(xiàng)目施工單位已全部進(jìn)場(chǎng)施工。
在鄭州市方面，目前也開(kāi)工建設(shè)約2.56萬(wàn)套。租金方面，相關(guān)負(fù)責(zé)人稱初步考慮租金標(biāo)準(zhǔn)不高于同等地段市場(chǎng)租金的70%，并會(huì)根據(jù)相關(guān)因素變化適時(shí)調(diào)整?？梢哉f(shuō)，隨著政府對(duì)租賃保障住房的持續(xù)加大投入，未來(lái)勢(shì)必會(huì)沖抵房?jī)r(jià)的走高。
房地產(chǎn)稅會(huì)不會(huì)來(lái)
2019年最大的懸念，將會(huì)是房地產(chǎn)稅。
不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)稅的開(kāi)征已經(jīng)不存在技術(shù)上的障礙。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記、全國(guó)住房信息聯(lián)網(wǎng)、國(guó)地稅合并、70年使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期，這些事項(xiàng)已經(jīng)全部落地，開(kāi)征房地產(chǎn)稅，將不會(huì)存在技術(shù)層面的限制。
“開(kāi)征房地產(chǎn)稅，需要一個(gè)穩(wěn)定的市場(chǎng)環(huán)境。”北京師范大學(xué)政府管理研究院副院長(zhǎng)宋向清認(rèn)為，如果經(jīng)濟(jì)持續(xù)下行，開(kāi)征新稅，就很難得到整個(gè)社會(huì)的認(rèn)可，房地產(chǎn)稅的推行必然阻力重重。如果樓市下行趨勢(shì)加劇，房地產(chǎn)稅貿(mào)然出臺(tái)，將猶如催化劑般，加劇樓市下行的可能。
樓市越是穩(wěn)定，房?jī)r(jià)越是高漲，房地產(chǎn)稅越會(huì)盡早到來(lái)。樓市越是低迷，房地產(chǎn)稅就越是謹(jǐn)慎。顯然，2019年房地產(chǎn)稅，可能會(huì)開(kāi)始征求意見(jiàn)，但離正式落地還有一段距離。
哪些區(qū)域會(huì)熱
隨著房企融資難道加大，分化明顯，迫于現(xiàn)金流壓力推盤(pán)速度會(huì)加快，多種營(yíng)銷手段發(fā)力，預(yù)測(cè)2019年全年新盤(pán)成交量與2018年相比保持平穩(wěn)，總體價(jià)格略有回升，但板塊分化明顯。
張南寧分析稱，結(jié)合2018年的實(shí)際成交情況來(lái)看，區(qū)域價(jià)值和剛需價(jià)值是堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，單盤(pán)近60億元的銷售充分體現(xiàn)了這點(diǎn)，在鄭州市區(qū)范圍內(nèi)出現(xiàn)了量?jī)r(jià)齊升現(xiàn)象。同時(shí)也看到了因外圍區(qū)域出現(xiàn)了大幅增加。結(jié)合一級(jí)土地市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)，再結(jié)合二級(jí)市場(chǎng)銷售情況，未來(lái)2019年鄭州環(huán)線區(qū)域如航空港區(qū)、滎陽(yáng)為外圍熱點(diǎn)區(qū)域，市內(nèi)高新區(qū)、管城區(qū)、金水區(qū)等區(qū)域?qū)⒊霈F(xiàn)新盤(pán)扎堆。